Fiba Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü Özkan Boyar ile sektörün gündeminde yer alan konular üzerine konuştuk.
Burcu Öztaşkın: Fiba Gayrimenkul genelinde kaç kişilik bir ekip ile çalışıyorsunuz? Mesleki açıdan ekipte nasıl bir dağılım var?
Özkan Boyar: Fiba Gayrimenkul olarak 41 kişilik bir ekiple çalışıyoruz. Proje Geliştirme, Yatırımlar, Mali ve İdari İşler, Hukuk, Pazarlama ve Müşteri İlişkileri bölümlerinde olmak üzere ekibimiz, inşaat mühendisliği, mimarlık, şehir bölge planlama, hukuk ve işletme gibi farklı meslek gruplarından oluşuyor.
BÖ: Konut dışında alışveriş merkezi, ofis ve karma kullanım projeleri ile de ilgileniyorsunuz. Ağırlıklı olarak yatırımlarınızı hangi şehirlere yapıyorsunuz? Bunun sebebi nedir?
ÖB: Bitirdiğimiz ve devam eden projelerimiz konut olsa da, konut dışındaki gayrimenkul projelerine ilgimiz devam ediyor. Fiba Grubu’nun bünyesinde, M1 markası altında Adana, Konya, Gaziantep ve İstanbul-Kartal’da olmak üzere dört alışveriş merkezi faaliyetini sürdürüyor. İstanbul’un mevcut potansiyelinden dolayı yatırımlarımız ağırlıklı olarak İstanbul’da. Nüfus, gelir seviyesi, yenilenmesi gereken konut stoğu, talep vs. gibi etkenler dikkate alındığında İstanbul cazibesini her zaman koruyor. Önümüzdeki yıl İzmir’de bir konut projemize başlayacağız. İstanbul dışında, özellikle büyük şehirlerle ilgiliyiz diyebilirim.
BÖ: Konut dışında alışveriş merkezi, ofis ve karma kullanım projeleri ile de ilgileniyorsunuz. Gelecek projelerinizden de bahseder misiniz?
ÖB: İzmir Mavişehir ve İstanbul Alemdağ’da olmak üzere iki projemizin hazırlıkları devam ediyor. İzmir Mavişehir’de 38 dönüm arsa üzerinde 7 blok, 624 konuttan oluşacak projemize 2009 yılında başlamayı planlıyoruz. İstanbul Ümraniye’de ise 440 dönüm arsa üzerinde yaklaşık 450 villa ünitesi ve ticari alandan oluşacak projemizin geliştirme çalışmaları devam ediyor.
BÖ: 1990’ların ortasında GYO’ların kuruluşu ile gayrimenkul sektöründe hızlı bir yükseliş başladı. Müteahhitliğin ve emlakçılığın yerini kurumsal şirketler aldı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konu hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz? Sektördeki bu gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?
ÖB: Giderek sayısı artan GYO’lar ve gayrimenkul geliştirme şirketleri ile birlikte yaşanan kurumsallaşmanın sektörde kaliteyi yükselttiği şüphesiz bir gerçek. Müşteri ihtiyaçları ve beklentilerinin iyi sorgulanmasıyla ortaya çıkan iyi planlanmış, doğru ve kaliteli ürün, müşteri memnuniyetini de büyük ölçüde arttırıyor.
BÖ: İnşaat maliyetlerindeki artışın sektöre etkileri nasıl oldu sizce?
ÖB: Mortgage krizinin yarattığı durgunluktan dolayı devam eden konut projelerinde, özellikle kaba inşaatı tamamlanmış olanlarda, maliyet artışları satış fiyatlarını etkilemedi diyebilirim. Ancak yeni başlayan projelerde maliyet artışının etkilerini göstermesini ve satış fiyatlarına yansımasını bekliyoruz.
BÖ: Son zamanlarda inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi olarak mimarlarla çalışıyorlar. Siz de en son Çubuklu Vadi projenizde Arolat Mimarlık ile çalıştınız. Sizce mimarlarla çalışmak şirketlere ne gibi değerler katıyor?
ÖB: Mimari ofisler, gayrimenkul projelerinin başarısında tartışmasız çok önemli. Daha fonksiyonel, konforlu, estetik, iyi çözümlenmiş iç ve dış mekanlar ile yaşam kalitesinin yükseltilmesini sağlayarak, projelere ve şehirlerimize büyük değer katıyorlar.
BÖ: Yabancı mimarlarla da çalışmayı düşünüyor musunuz? Projelerinizde mimar seçiminde nelere dikkat ediyorsunuz?
ÖB: Deneyim, birikim ve referansları doğrultusunda, katma değer yaratacağını düşündüğümüz masterplan ve peyzaj konularında yabancı mimarlarla çalışıyoruz. Seçim kriterimiz öncelikle, düşündüğümüz konseptteki projelerde mimarlık firmasının deneyimi ve başarıları. Gerektiğinde mühendislik konularında da destek alabileceğimiz ölçüde kapsamlı bir şirket olması da önemli.
BÖ: Projelerinizde konsepti nasıl belirliyorsunuz? Örneğin Çubuklu Vadi projeniz nihai kullanıcı tarafından nasıl karşılandı? Projelerinizin konsept kararını nasıl alıyorsunuz?
ÖB: Konsepti, mimar, danışman, proje geliştirme ve pazarlama gruplarının yer aldığı bir ekip oluşturarak belirliyoruz. Pazarın ihtiyaçları ve beklentileri çok önemli. Bu ihtiyaçlar bölgeye, lokasyona, mevcut arzın durumuna göre değişkenlik gösterebiliyor. Diğer taraftan doğru ürün, doğru fiyat ile birlikte satılabilir hale geliyor. Bu sebeple, konsept belirlerken maliyetleri de göz önünde bulundurmaya dikkat ediyoruz. İnşaat sektöründe başarılı projelere imza atan Yüksel İnşaat AŞ ile yatırımcı ortak olarak yarattığımız sinerji sonucunda Çubuklu Vadi projemiz, hem geliştirici olarak bizleri hem de müşterilerimizi memnun eden bir proje oldu.
BÖ: Amerika’da başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan subprime mortgage krizi hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz? Bu krizin Türkiye’ye dolaylı etkileri neler olur?
ÖB: Amerika’da başlayan krizin, diğer sektörlere de sıçrayarak küresel finans sistemini etkisine almasından ötürü Türkiye de dolaylı olarak etkilenecektir. Kriz sonrasında projelerin finansmanında yaşanan zorluklar, yükselen kredi faiz oranlari ve azalan talep sektörde durgunluğa yol açtı. Resesyona giren ABD ve bazı Avrupa ülkelerinde iyileşme olmaz ise bu durgunluğun 2009 yılında da etkili olacağını tahmin ediyoruz.
BÖ: ULI ve PricewaterhouseCoopers tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu’nda Moskova ve İstanbul’un ilk sırada yer aldığı ve Londra’daki mortgage krizinin bu şehirler üzerindeki etkisi üzerinde önemle duruldu. Sizin bu konudaki düşüncelerinizi alabilir miyiz?
ÖB: İstanbul ve Moskova yatırımın geri dönüşü açısından ilk sıralarda yer alırken, riskin de en yüksek olduğu şehirlerin başında yer aldı. Bu bakımdan mortgage krizi ile azalan risk iştahı, yatırımcıların bir süre temkinli pozisyon almalarına neden olacaktır. Öte yandan, riskle birlikte yatırımlardan elde edilen yüksek karlar, bu kentlerin cazibesini her zaman canlı tutacaktır.
BÖ: Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin 4875 sayılı yasa ile ilgili gelişmeler hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?
ÖB: Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımına ilişkin yeniden düzenlenen kanunda bazı belirsizlikler görüyorum. Bu belirsizliklerin giderilerek, gerekli yapısal ve hukuki düzenlemelerin yapılacağına inanıyorum. Türkiye’nin ikinci ev konusundaki potansiyeli iyi değerlendirilerek dünya üzerindeki bu büyük pazardan pay alması sağlanmalıdır.
BÖ: Orta sınıfın konut talebini karşılayacak yeterli üretimin olmadığı söyleniyor. Konut finansmanı konusunda tüm yükün devlete bırakılmaması gerektiğinden de bahsediliyor. Sermaye sağlayıcılar (lender) da yatırımlarda öz sermaye oranının artması gerektiği konusunda hemfikir. Bu konudaki görüşlerinizi alabilir miyiz?
ÖB: Orta sınıfa yönelik konut üretilmesi önündeki en büyük engel yüksek arsa maliyetleridir. Devletin arsa üretimini arttırması bu engeli ortadan kaldırabilir. Böylece, lüks konut segmentine odaklanmış olan yatırımcılar orta sınıfa yönelebilir.
BÖ: Gündemdeki konulardan bir diğeri de A sınıfı ofis talebindeki artış. Bu konuda neler söylemek istersiniz?
ÖB: Son yıllarda gerçekleşen gayrimenkul projeleri konut ve AVM şeklinde oldu, A sınıfı ofis yatırımı gözardı edildi. Ancak, son yıllarda artan taleple beraber A sınıfı ofis stokları eridi ve kiralar yükseldi. Büyükdere Caddesi’nde doluluk oranı %98’in üzerinde, kiralar ise 45-50 Dolar/m2 seviyelerinde. Bu gelişmeler ışığında önümüzdeki dönemlerde ofis pazarındaki yatırımların artacağını düşünüyoruz.
BÖ: Alışveriş merkezlerinin sayısındaki gözle görülür artış hakkında ne düşünüyorsunuz? AVM’lerin yer seçimleri ve konseptleri ile ilgili eleştiriler var. Sizce bir AVM krizi ile karşılaşılacak mı?
ÖB: AVM yatırımları, yabancı yatırımcıların sektöre hızla girmesi ile artış gösterdi. Avrupa’daki benzerlerine göre yüksek getiri oranlarına ulaşan AVM’ler iyi fiyatlara el değiştirdi. Her açılan yeni alışveriş merkezinde bulunmak isteyen perakende firmalarının talepleri mağaza kiralarını sürekli yukarı çekti. Fizibilite etüdleri iyi yapılmamış, yer seçimi kriterleri yanlış değerlendirilmiş yatırımlar ile yan yana açılan alışveriş merkezleri son dönemlerde sıkıntı yaşamaya başladı. Bunu bir kriz olarak değerlendirmesek de, önümüzdeki yıllarda fonksiyonu değişmek zorunda kalacak AVM yatırımları ile karşılaşacağımızı düşünüyorum. Türkiye’de 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan Avrupa ülkelerinin çok gerisinde derken kişi başı gelire de bakılmalı ve bu doğrultuda dengeli yatırımlar yapılmalıdır.
BÖ: Büyükdere Caddesi üzerindeki Karayolları arazisi gibi büyük alanlarda yaşanan kentsel dönüşüm süreçleri ile ilgili görüşleriniz nelerdir?
ÖB: Kentsel dönüşüm, İstanbul ve diğer büyükşehirlerimiz için üzerinde durulması gereken, önemli bir konu. Büyük alanlarda uygulanması düşünülen projeler PPP dediğimiz kamu-özel sektör işbirliği gibi modellerle hayata geçirilmelidir. Bu şekilde finansman sıkıntısı daha rahat çözülürken, projelerin kamunun denetiminde yürütülmesi sağlanmış olur. Karayolları arazisindeki çalışmaların kentsel dönüşüm sürecinden ziyade, bir gayrimenkul geliştirme projesi olduğunu düşünüyorum.
BÖ: Sektörde kalifiye eleman sıkıntısı olduğunu düşünüyor musunuz? Eğitim programlarına destek vermeyi düşünüyor musunuz?
ÖB: Yabancı fonlarla birlikte artan gayrimenkul yatırımları, yeni kurulan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, değerleme, danışmanlık ve proje geliştirme firmaları ile birlikte sektörde kalifiye eleman sıkıntısı yaşanmaya başlandı. Gayrimenkul sektörü kalifiye eleman sıkıntısını çoğunlukla kendi imkanları ile gidermeye çalışıyor. Fiba Gayrimenkul olarak, şirket içi eğitimler, sektörel yayınlar, ulusal ve uluslararası fuarlar, konferanslara katılımlar ile çalışanlarımızın kendilerini geliştirmelerine yardımcı oluyoruz. Sektörel eğitim programlarının artırılması gerekir, bu konuda biz de elimizden gelen desteği veririz.
