Ali Dumankaya ve Uğur Dumankaya (soldan sağa)
İbrahim ve Halit Dumankaya tarafından kurulan ve kurulduğu günden bugüne 1.130.000 m2 üzerine yaklaşık 7.000 konut inşa ederek binlerce aileyi ev sahibi yapan Dumankaya İnşaat, 45 yıllık bir geçmişe sahip. İnşaat sektörünün en deneyimli, aynı zamanda en dinamik kuruluşlarından biri olan ve son dönemde özellikle Vizyon Projesi ile adını sıklıkla duyduğumuz Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu Üyeleri Ali ve Uğur Dumankaya ile bir söyleşi gerçekleştirdik.
Burcu Öztaşkın: Dumankaya olarak gayrimenkul sektörüne ilk olarak hangi projeniz ile adım attınız? Dumankaya’dan ve şimdiye kadar hangi projelere imza attığınızdan bahsedebilir misiniz?
Uğur Dumankaya: 1960-1980 yılları arasında ticari, kamu ve konut inşaatlarında belirgin bir ilerleme göstererek özellikle İstanbul’un Anadolu yakasında çeşitli projelere imza attık. 1980-1995 arasında başta konut olmak üzere hızlı bir büyüme gerçekleştirdik. Bu dönemde tamamlanan projeler arasında Bostancı Konutları, Bostancı Yeşil Bahçe Konutları, Dumankaya Kozyatağı Evleri ve çeşitli kamu binaları, ticaret merkezleri ile eğitim tesisleri sayılabilir.
1995-2008 yılları arasında ise Gümüş Vadi Villaları, Dumankaya Çamlıca Evleri, Dragos Drive, Yenişehir Evleri, Çekmeköy Evleri, Gizli Bahçe Konakları, Dragos Drive 34, Kelebek Vadisi Evleri ve Manzara Konakları'nı gerçekleştirdik. Yakın gelecekte teslim edilmesi beklenen projeler arasında ise Trend, Gizli Bahçe Akdeniz Evleri, Konsept İstanbul. Vizyon ve Minimal projeleri var.
BÖ: Ağırlıklı olarak yatırımlarınızı hangi şehirlere yapıyorsunuz? Bunun sebebi nedir?
UD: Yatırımlarımızın hemen hemen hepsi İstanbul’da ve ağırlıklı olarak Anadolu Yakası’nda gerçekleşiyor. Hem Anadolu yakası merkezli oluşumuz, hem daha önceki tecrübelerimizle birlikte burada çalışmayı tercih ediyoruz. Ayrıca son dönemde Anadolu yakasında çok ciddi yatırımlar söz konusu; Sabiha Gökçen Havaalanı, F1 Pisti’nin yapılmış olması, Ataşehir’in finans merkezi olarak belirlenmesi ve Kartal’ın kentsel dönüşüm içindeki yeri ve inşası süren İstanbul Adliye Sarayı gibi önemli gelişmeler yatırımlarımızın büyük bir bölümünü burada yapmamızı teşvik eder nitelikte. Ama bu demek değildir ki başka bir yerde yatırım yapmayacağız, önümüzdeki günlerde Avrupa yakasında Bahçeşehir’de çok büyük bir projemizi başlatacağız.
BÖ: Gelecek projelerinizden de biraz bahseder misiniz?
AD: Göztepe ve Bahçeşehir projelerimizi önümüzdeki günlerde hayata geçirmeyi planlıyoruz. Kartal bölgesinde Vizyon ile gerçekleştirdiğimiz atılımı bir adım daha öteye taşıyacağına inandığımız Göztepe projemiz olacak. Mevki itibariyle de değerli bir proje olmaya şimdiden aday gözükmekte. Bir diğer önemli gelecek dönem projemizi ise 2009 yılı içerisinde Avrupa yakasında Bahçeşehir’de gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Bu proje ile Bahçeşehir’e yeni bir soluk getireceğiz.
BÖ: 1990’ların ortasında GYO’ların kuruluşu ile gayrimenkul sektöründe hızlı bir yükseliş başladı. Müteahhitliğin ve emlakçılığın yerini kurumsal şirketler aldı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konu hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz? Sektördeki bu gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?
UD: Sorunuzda da belirttiğiniz üzere kurumsal firmaların oluşumuyla inşaat ve emlak sektörü ciddi bir ivme kazandı, bunun arkasında yatan en önemli faktör kurumsal kimliğini oluşturabilmiş firmaların tüketicide güven hissi uyandırmasıydı. Kurumsal bir yapıya kavuşan şirketler müşterilerine karşı olan sorumluluklarında daha bilinçli bir düzeye geldiler ve sadece projeyi tamamlayıp teslim etmenin ötesinde satış sonrası hizmetlere de ağırlık vermeye başladılar. Bu durum sektörümüzü daha ileriye taşıyacak önemli bir gelişmedir.
BÖ: İnşaat maliyetlerindeki artışın sektöre etkileri nasıl oldu sizce?
AD: Demir fiyatlarındaki %100’e varan artış, maliyetlere ciddi anlamda yansımış durumda. Bu artış toplamda %12-15 olarak kendini hissettiriyor. Bunun üstüne aşırı bir fiyatlandırma politikası izleyemediğiniz için arada bir marjda kalıyorsunuz. Sektördeki durgunluk yerini talep artışına bıraktığında bu maliyetler fiyatlara yansıyacaktır. Bu anlamda konut almak için en uygun dönem.
BÖ: Son zamanlarda inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi olarak mimarlarla çalışıyorlar. Siz de en son Vizyon Projesi'nde Tago Mimarlık ile çalıştınız. Sizce mimarlarla çalışmak şirketlere ne gibi değerler katıyor?
AD: Sektörümüzde kurumsallaşmanın beraberinde getirdiği doğal bir sonuç aslında bu, birçok saha ve pazar araştırması neticesinde projenize ne gibi artı değerler katacağınızı öğreniyorsunuz. Pazarın ihtiyacına göre bir proje geliştirmeniz gerekiyor ve tasarım anlamında farklılaşabilme ön plana çıkıyor.
BÖ: Yabancı mimarlarla da çalışmayı düşünüyor musunuz? Projelerinizde mimar seçiminde nelere dikkat ediyorsunuz?
UD: Oluşturmak istediğimiz konsepte uygun, onu her yönü ile anlayan mimarlarla çalışmak bizim birinci önceliğimiz bu konuda. Projelerimize kazandırmak istediğimiz özellikleri bu şekilde var edebileceğimize inanıyoruz. Bu kriterler doğrultusunda Dumankaya Vizyon için Japon mimar Tatsuya Yamamoto ile çalıştık ve bunun olumlu yansımalarını Vizyon’a olan büyük rağbette görmekteyiz.
BÖ: Projelerinizde konsepti nasıl belirliyorsunuz? Örneğin Vizyon projeniz nihai kullanıcı tarafından nasıl karşılandı? Konsept İstanbul projenizde de “yüksek katlardaki yaşam, insan-doğa-kent ilişkisini bir ölçüde koparıyor... Yükseldikçe doğadan, kentten ve günlük yaşamdan uzaklaşıyorsunuz...” diyorsunuz. Projelerinizin konsept kararını nasıl alıyorsunuz?
UD: Projelerimizdeki ortak nokta, “Kente kimlik katan yaşam alanları" misyonunu benimseyerek çalışmamız ve her bir projenin alıcısına kazandırmasını amaç edinmemizdir. Bu hedefimize ulaşmak için tüketici davranışları, sosyal ve ekonomik gelişmeler, projenin yer alacağı bölge gibi etkenleri çok iyi analiz ediyoruz. Dün yaptığınız başarılı bir proje bugünün koşullarında yapmaya çalıştığınızda başarısız olabilir, tüketici davranışları, sosyal ve ekonomik koşullar çok hızlı değişmekte, bu değişikliği algılayabilmek ve ona göre hareket etmek çok önemli. Pazarın sesine kulak vermek ve ona göre hareket etmek gerekiyor. Bu yüzden tüketici davranışlarını ciddi olarak izlemekteyiz, onların taleplerinin neler olduğunu anlayabilmek ve bu doğrultuda çözümler geliştirmek için çalışıyoruz. Bu anlamda çok ciddi pazar araştırmaları yapmaktayız. Bu araştırmalar neticesinde ihtiyaçları analiz edip projelerimizin konseptini belirliyoruz.
AD: Dumankaya Vizyon ve Konsept İstanbul birbirilerinden tamamen farklı konseptler üzerine çalışılmış iki farklı projemiz. Konsept İstanbul’da az katlı bloklardan oluşan insan-doğa-kent olgusunun ön planda tutulduğu ve bu doğrultuda ‘’dikey’’ büyüyen İstanbul’a ‘’yatay’’ bir alternatif olarak tasarlanırken, Dumankaya Vizyon ise bir rezidans projesi olarak genç profesyonellerden yeni evlilere, çevre kuruluşlarda çalışanlardan genç ailelere herkesi hedefleyen, sosyal yaşamın her ayrıntısı eksiksiz düşünülmüş bir yaşam ve çalışma merkezi olmayı hedefliyor.
Dumankaya Vizyon’un nihai kullanıcı tarafından nasıl karşılandığına gelecek olursak, gerek tasarımı gerekse de bulunduğu bölge olarak çok büyük ilgi gördü ve satışına başladığımız ilk 4 günlük süreçte %40 gibi çok önemli bir satış oranını yakaladı.
BÖ: Amerika’da başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan mortgage krizi hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz?
AD: ABD’de yaşanan mortgage krizi öncesi reel faizden çok daha yüksek faizli konut kredileri kullanıldı. Bu durum ödemelerde sorunu ve beraberinde birçok ipotekli evin satışa çıkarılmasını getirdi ve bir anda piyasada talepten fazla konut oluştu. Haliyle ABD’de yaşanan bu ekonomik olumsuzluk tüm dünyaya yansıdı. Türk ekonomisi dünya piyasalarıyla her geçen gün daha fazla entegre oldukça doğal olarak bu piyasalardaki her gelişmeden olumlu ya da olumsuz yönde etkilenebiliyor. Türkiye’ye olan etkilerine gelecek olursak ülkemizdeki siyasi belirsizlikle birlikte mortgage krizi piyasaları olumsuz yönde etkilemekte. Bu gelişmelerle birlikte gayrimenkul sektöründe bir durgunluktan söz edebiliriz ama böyle şeylerin olması gayet normal sektörün 2005 yılında gerçekleştirdiği atılımı tekrarlaması ve bunu aynı ivmede sürdürmesi olası değil, bu yüzden dalgalanmaların olması normaldir. 2009 seçimlerinin ardından sektörün tekrar yükselişe geçeğini ve talebin tekrar canlanacağını öngörüyoruz.
BÖ: ULI ve PricewaterhouseCoopers tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu’nda Moskova ve İstanbul’un ilk sırada yer aldığı ve Londra’daki mortagage krizinin bu şehirler üzerindeki etkisi üzerinde önemle duruldu. Sizin bu konudaki düşüncelerinizi alabilir miyiz?
UD: 2008 Avrupa Emlak Raporu'nda İstanbul, gayrimenkul yatırımcıları tarafından yapılan değerlendirmede geçtiğimiz seneyle aynı değerlere ulaşmakla birlikte, Moskova gayrimenkul piyasasındaki hızlı büyüme nedeniyle çok küçük bir farkla ikinci sırada yer aldı. Raporda "İstanbul'da gayrimenkul alın" önerisinde bulunanların sayısının geçtiğimiz yıla oranla bütün alanlarda artış göstermesini, ülkemiz adına çok olumlu bir gelişme olarak görüyoruz. Ülkemizin ekonomik gelişmesini ve siyasi istikrarını sürdürmesi durumunda ilerleyen yıllarda bu alanda daha fazla yabancı yatırımı çekeceğini düşünüyoruz.
BÖ: Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin 4875 sayılı yasa ile ilgili gelişmeler hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?
AD: Gözlemlediğimiz kadarıyla, yasa ile ilgili belirsizlik durumu yabancı yatırımlarında bir düşüşe neden oluyor. Yasa ile birlikte yabancı yatırımcılar genellikle güney yörelerinde mülk satın almayı tercih ettiler, biz ise yatırımlarımızı İstanbul ağırlıklı gerçekleştiriyoruz. Her ne kadar 2008 Avrupa Emlak Raporu'nda İstanbul, yabancı yatırımcı açısından büyük gelişme gösterse de şu an için yeterli değil ve yerli yatırımcının talebi burada daha yoğun bu yüzden şu an için dahil olmadığımız bir konu aslında.
BÖ: Gayrimenkul Zirvesi 8’de altı çizilen konulardan bir diğeri de A sınıfı ofis talebindeki artıştı. Bu konuda neler söylemek istersiniz?
AD: Sektörde A ve A Plus konutlar açısından belli bir doygunluğa ulaşılmasına rağmen artan A sınıfı ofis talebi henüz karşılanabilmiş değil. Bu da beraberinde kira artışlarını ya da B sınıfı ofislerin tercihini getiriyor.
BÖ: Alışveriş merkezlerinin sayısındaki gözle görülür artış hakkında ne düşünüyorsunuz? AVM’lerin yer seçimleri ve konseptleri ile ilgili eleştiriler var. Sizce bir AVM krizi ile karşılaşılacak mı?
UD: Yapımı devam etmekte olan çok sayıda AVM projesi mevcut, bu da demek ki pazar henüz yeterli doygunluğa ulaşabilmiş değil. Bu durumda ileride bir krizin çıkmasını şimdiden öngörmek için biraz erken. Biz konut projelerine ağırlık verdiğimizden bir AVM projesi gerçekleştirmeyi kısa vadede düşünmüyoruz.
BÖ: Büyükdere Caddesi üzerindeki Karayolları arazisi gibi büyük alanlarda yaşanan kentsel dönüşüm süreçleri ile ilgili görüşleriniz nelerdir?
UD: Kentsel dönüşüm kapsamında çalışmalar yapılmakta ama bu çalışmaların henüz istenilen düzeyde olduğunu söyleyebilmek güç. Mevcut yapıların %60-70’nin yenilenmesi gerekiyor. Ancak bürokratik engellerin hafiflemesiyle birlikte kentsel dönüşümde bir hız kazanılması mümkün, hem eski yapıların yenilenmesi hem de kente kazandırılacak yeni projeler için bu konu hassasiyet taşımakta.
