Deniz Boran: Babanız ve amcanız tarafından Eminönü’nde kurulan bir müteahhitlik firması olarak 42 yıldır sektörde yer alan İnanlar İnşaat’ın bugün yönetim kurulu başkanısınız. Esas mesleğiniz ise mimarlık. Çocukluktan bu yana içinde olduğunuz inşaat işlerine, bir meslek adamı olarak ne zaman atıldınız?

Serdar İnan: En başından alacak olursak, 1965 Erzincan doğumluyum. Bir Anadolu çocuğuyum. 1969 yılında İstanbul’a gelmişiz. Hep müteahhit, mimar, inşaat mühendislerinden oluşan bir ailemiz var. Firmamız, 1965 yılında Laleli-Eminönü’nde İnan İnşaat olarak kurulmuş. Daha sonra 1990 yılında, ben İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü’nden mezun olduktan sonra da İnanlar İnşaat AŞ olarak faaliyetlerimize devam ettik. Babamların ve amcalarımın döneminde yaklaşık 100 kadar proje gerçekleştirildi. 1990’dan sonra, benim de içinde olduğum dönemde, yaklaşık 100 kadar proje de ben gerçekleştirdim. Bugüne kadar 1 milyon metrekarenin üzerinde bir alanda projelendirme yaptık. Bunların içinde konut, iş yeri, fabrika, sanayi, depolama tesisi, çarşı, villa, iş merkezi, hastane, okul, aklınıza gelebilecek her cins binanın projelendirilmesini gerçekleştirdik. Genelde yaptığımız işlerin %98-99’u yap-sat usulü müteahhitlik hizmetleridir. Taahhüt usulü veya devlete dayalı bir çalışma içinde hemen hemen hiç olmadık diyebilirim. Yalnız, devletin vakıfları için yaptığımız iki küçük örneğimiz mevcut. Bunlar: Sütlüce’de bir okul ve Kartal Devlet Hastanesi içinde yaptığımız bir poliklinik binasıdır. Bu saydıklarım kâr amaçlı değil, yardım maksatlı projelerdir.

DB: Ülker’in fabrika, depo vb. sanayi tesisi projelerinin çoğunu üstlendiğiniz için -iş merkezi, otel projeleriniz olsa da- Ülker’in müteahhiti olarak biliniyordunuz. Konut piyasasınına yönelişiniz nasıl oldu?

Sİ: Biz 1965 yılından beri kendi öz sermayesiyle çalışan bir firmayız aslında. Ülker’le 2002 yılından 2007’ye kadar bir takım ortak çalışmalar yaptık. Ancak bu ortak çalışmalar bizim kendi işlerimizin %20-30’u civarındadır. Bunun dışında şu an, Ülker’le ortak olarak Yenibosna’da Altınyıldız Alışveriş Merkezi’ni yapıyoruz. Arsa sahibi Altınyıldız, biz burada İnanlar İnşaat, Yıldız Holding ve Doğu-Batı Grubu olarak üç ortak halinde çalışmalarımızı yürütüyoruz. İnşallah 2009 yılının Eylül ayında bitirip alışveriş merkezini teslim edeceğiz. Onun dışında da Ülker’le başka bir ortaklığımız şu an için söz konusu değil. Son dönemdeki diğer tüm projelerimizi de kendi öz kaynağımızla ve kendi adımıza yapıyoruz.

DB: İstanbul’da alışveriş merkezi (AVM) denilince, hep birbirine çok benzer konseptlerde ve yakın yerlerde yer alan AVM’ler ve bir AVM çılgınlığı akla geliyor. Son dönemde AVM’lerin yoğunlaştığı noktalardan daha farklı bir yerde konumlanan Yenibosna’daki AVM projenizde yer seçiminizi hangi kriterlere göre belirlediniz?

Sİ:  Dediğiniz gibi, İstanbul’da çok fazla alışveriş merkezi yapıldı, halen de yapılmakta. Bu sene ve önümüzdeki sene açılacak olanlar ise mevcut AVM’leri sıkıntıya sokacak. Bu durum, yeri yanlış olanlar, ‘shop-mix’ ini doğru olarak üretemeyenleri gerçekten sıkıntıya sokacak ve bu AVM’lerin bazıları malesef kapanmak zorunda kalacak. Bazıları da, muhtemelen depo, lojistik alan olarak hizmet verecekler. Bizim Yenibosna’da yaptığımız proje, bir outlet çarşı olacak. Bilirsiniz, o bölgede zaten çok miktarda outlet dükkanlar vardır. Biz de, bu dükkanları toplayarak hepsini bir araya getirelim ve biraz daha kaliteli markaların karması olan, yurtdışından gelip alışveriş yapmak isteyen insanların da iyi malı uygun fiyata bulabilecekleri bir merkez yaratalım istedik. Bu yönde düşününce de havaalanına bağlantısının önemi ortaya çıktı ve ona yakın bir yer seçtik. Yer seçimi sürecimiz böyle gelişti. Geçen sene çalışmalarına başladık, inşallah önümüzdeki sene içinde de bitireceğiz.

DB: Başka AVM projeleriniz de olacak mı?

Sİ:  Şu an için bizim Güzelce, Akfırat, Pendik taraflarında önceden alınmış kendimize ait arsalarımız var. Bu gibi yerleri gerektiğinde karma projeler geliştirelim, AVM’ler yapalım diye aldık ama yüksek enflasyon oranları nedeniyle şu an için bu projeleri durdurmak zorunda kaldık. Elimizdeki araziler duruyor. Üzerlerinde herhangi bir proje gerçekleştirmeyi ise şimdilik düşünmüyoruz. Zaten bu sene ve önümüzdeki sene içinde piyasadaki arz hemen hemen sıfırlanacak. 2005’teki talep fazlalığına yönelik, çok fazla AVM ve konut arzı yapıldı. Bu sene de iş merkezi inşaatlarında bir artış görüyoruz ve bunlar için de talebi hemen karşlayacak bir arz fazlası olacak. 2005-2006’daki arz fazlasından dolayı bu sene ve önümüzdeki sene içinde çok fazla inşaat yapılmayacak. Bizim gibi müteahhitlerin çoğu da ellerindeki arazilerin büyük kısmını boş bekletecekler. Ama 2009’un sonundan itibaren yeni projelere yeni müteahhitlerin yeni insanların katılımının olacağını düşünüyorum.

DB: İş merkezi inşaatlarında bir arz fazlasının söz konusu olacağından bahsettiniz ama geçtiğimiz günlerde yapılan 8. Gayrimenkul Zirvesi’nde değinilen konulardan biri de İstanbul gibi iş dünyasının yoğun olduğu bir kentte yaşanan A sınıfı ofis eksikliğiydi. Siz İnanlar İnşaat olarak yeni A sınıfı ofis inşaatında bulunacak mısınız ya da elinizdeki boş arazileri A sınıfı ofis eksikliğini gidermek için kullanmayı düşünüyor musunuz?

Sİ:  Bahsettiğim gibi, bizim şehir içinde boş yerlerimiz var. Buralarda bu tür inşaatlara başlayacağız. Arz fazlası var derken şunu kastettim: Şu an itibariyle piyasa iş merkezi inşaatlarına yani arza başladı. Tabii önümüzdeki sene içerisinde bu inşaatların bittiğini göreceğiz. İnşaatlar bittiği zaman A sınıfı iş merkezlerinde artış başlayacak. Bu 7 senelik bir periyottur. Dikkat ederseniz, 2005 yılında konut açığı ortaya kondu ve müteahhitlerin hepsi konut yapmaya başladı. 2007 sonu 2008’de piyasaya çok fazla konut arz edildi ve onun için fiyatlar normalleşmeye başladı. Bundan dolayı müteahhitler artık konut yapmaz oldu. Şimdiyse müteahhitler iş merkezi yapmaya başladı. İşte, önümüzdeki iki sene içinde iş merkezlerindeki durum da bu hale gelecek. Daha sonra insanlar yine konut talep edecek. Yani özetle, yedi senede bir konut ve iş merkezi dönüşümlü olarak birbirinin yerini almaya devam edecek.

DB: Peki siz 2005 yılında konuta dayalı gayrimenkul sektöründe görülen arz fazlasını neye bağlıyorsunuz? Yaşadığımız son iki büyük depreme mi, kredi ve faiz getirilerinin düşüp insanların gayrimenkul yatırımına yönelmesine mi?

Sİ:  Düşünürsek, ben 1990 yılında mezun olduktan sonra, 1991’de Irak krizi, 1994’de döviz krizi, 1997-1998’de Rus krizi, 28 Şubat, 1999’da deprem, 2001’de tekrar döviz krizi oldu. Yani ben 6 tane kriz dönemi yaşadım. 2001’deki bu son krizden sonra 2005 yılına kadar inşaat ve gayrimenkule doğru dürüst bir yatırım yapılmadı. Bundan dolayı da bir talep artışı oluştu. Ayrıca en önemli etkenlerden biri, enflasyonun düşmesiyle birlikte banka kredi faizleri düşmesiydi. İnsanlar zenginleşmeye başladı. Bir de artık insanların oturdukları evler artık işlerini görmez hale gelmişti. Arabaların sayısı artmıştı ama otoparkları yoktu. Eski siteler depremden dolayı dayanıksızdı, kötü hale gelmişti. İnsanlar bu yüzden birden bire talebe yöneldiler. Bu talepler doğrultusunda da 2005 yılında, gayrimenkul, konut pazarı patladı. Sektör bu şekilde gelişti.


DB: Gayrimenkul sektöründe, müteahhitlikten ve emlakçılıktan gelip inşaat firması olanların yanında deri, tekstil gibi sıkıntıda olan sektörlerden inşaat sektörüne yönelenler de var. Bir de sizin gibi mimar, mühendis yani meslek adamı olarak bu işleri yapanlar var. Bu noktada sizi aynı piyasada yer aldığınız diğer iki gruptan ayıran nedir?

Sİ:  Tabii 40 yıllık bir firma olarak, biz artık önceden yaptığımız hatalarımızı yinelemiyoruz. Bu pazara yeni girenler veya başka sektörlerden gelip şu an bu pazar içinde olanlar, yanlarında eğer kuvvetli danışmanlar çalıştırmaz ve bu işi iyi bilen insanlarla ortaklık kurmazlarsa bizim eskiden yaptığımız hataları tekrarlama olasılıkları çok yüksek. Tecrübe anlamında bu risk tüm sektörlerde, tüm meslek kollarında mevcut. İşi bilenle bilmeyen arasındaki farklılaşma olarak da algılanabilir.

DB: Müşteriler artık ne istediklerini biliyorlar mı?

Sİ:  Alıcılar, eskiye nazaran daha dikkatliler. Ellerinde karşılaştırma yapabilecekleri çok fazla örnek var. Piyasadaki büyük müteahhitlerin hepsi ellerindeki gayrimenkulleri müşterilerin taleplerine sunuyor. Bunları sunarken de, her türlü detayları ön plana çıkartıyorlar. Müşteriye projelerinin diğerlerinden daha iyi olduğunu bu şekilde anlatmak için broşürleri, maketleriyle tanıtımlarını yapıyorlar, sloganlarını buna göre geliştiriyorlar. Müşterilerin meraklıları da eşlerini çocuklarını alıp projeleri gezer, incelerler. Tabii insanlar gezdikçe ne istediklerini de daha çok kafalarında oturtmaya başlıyorlar. Daha değişik, farklılaşmış projeler gördükçe de soru sormaya başlıyorlar. Ve aslında müşteriler bu noktada bize faydalı oluyorlar. Artık araştırdıkları ve dolaştıkları için bir bilinçlenme de söz konusu. Mesela, deprem mevzuatı ile ilgili soruyorlar, “Betonu kaç? Demiri ne kadar kullanıyorsun?” ya da “İnce malzemeyi oradan mı almak daha iyi, buradan mı? Niye onu aldınız? Niye bunu kullanmadınız?” gibi sorularla da karşılaşıyoruz.

DB: Arazi geliştirme ve gayrimenkul uzmanlığı konularında 2002 yılından bu yana size hizmet veren 2Bin2 Gayrmenkul Yatırım Danışmanlığı AŞ adında bir firmanız var. Ayrıca İnanlar Gayrimenkul Geliştirme adında bir diğer şirket de var. Bu firmaların portföyünde neler bulunuyor ve size hangi noktalarda yardmcı oluyorlar?

Sİ:  Bizim kendi danışmanlık firmalarımız var. Bu firmalar aynı zamanda piyasaya da profesyonel danışmanlık hizmetleri veriyor. Bunun dışında şirketimiz bünyesinde çalışan ve dışarıda profesyonel anlamda kendi alanlarının duayeni olan insanlarla danışmanlık anlaşmaları yapıyoruz. Yani itfaiye konusundan, tapu mevzuatı, peyzaj, iç mimari, dekorasyon, renk seçimi gibi aklınıza gelen her konuda birlikte çalıştığmız danışmanlarımız var. Ben onlarla çalışmayı çok seviyorum. Çünkü bütün piyasaya hizmet verdikleri için, ufukları daha geniş oluyor ve daha geniş perspektiften bakabiliyorlar. Bir sene bir danışmana para ödüyorsunuz ama, o sizin göremediğiniz öyle bir noktaya dikkatinizi çekiyor, aklınıza gelmeyen bir konu ile ilgili öyle bir cümle söylüyor ki, sizin ona yaptığınız tüm masrafı çıkartıyor.

DB: Yatırımlarınızı tesadüfi yapmıyor ve bir araştırma şirketinden yardım alıyorsunuz. GFK araştırma şirketinin size bu konuda desteği nedir?

Sİ:  Genel piyasa araştırmaları yapmanızın çok büyük faydaları var. Müşterilerin isteklerini her sene piyasa araştırması yaparak öğreniyoruz. Piyasada ne gibi gelişmeler var, müşteri ne yöne eğilim gösteriyor, piyasadaki bu yenilikler, piyasaya girdikten sonra ne gibi etkiler oluşturuyor, biz bunların hepsini piyasa araştırmalarıyla öğrenebiliyoruz. Ancak siz ne kadar araştırma yaparsanız yapın, elinizdeki arsanız veya o anki müşteri kitleniz sizin projenizin ne olacağına karar veren öğelerdir. Arsanın cinsi, şekli, eğimi, nerede olduğu, önünde ana caddesi olup olmadığı, altyapı durumu, manzarası vb. önemli. Müşteriye sorduğunuzdaysa, illaki manzaralı dairede oturmak isterken bir yandan da o kadar para vermek istemez. Sonuç olarak, elbette bu piyasa araştırmaları size bir ufuk veriyor. Bunca yıldır bu piyasada varlık gösteren bir firma olarak müşterilerin ne istediğine de yakinen tanık olmamızı sağlıyor. Genel piyasa araştırması, müşterilerimizle ilişkilerimizden de alabildiğimiz bu verilerin çatısını, teorisini kurmakta fayda sağlıyor.

DB: Bundan yaklaşık 15 yıl önce Akmerkez ile başlayan rezidans kültürünün ve rezidans taleplerindeki hızlı artış hakkında ne düşünüyorsunuz? Başlangıçta Avrupa yakasında yoğunlaşan bu rezidans türü oluşumların Anadolu yakasındaki durumu nedir sizce?

Sİ:  Rezidans, modern hayatın gereği olan bir yaşam şeklidir. Genelde büyük kentlerde görülen, hızlı yaşamın bekar yani tekil hayatın getirdiği bir yaşam şeklidir. Aile ortamından uzak, tek başına yaşayan, sabah gidip akşam eve dönen insanların ihtiyaçlarını bina bünyesinde karşılayabilen, evine geldiği zaman bir telefonla tüm ihtiyaçlarını görebilen bir hayat sunar. Bu tabii, Türkiye’de de insanlar tekil hayatı tercih ettiği sürece çoğalacak bir yaşam haline gelecek. Tekil hayat olarak sadece gençleri düşünmemek lazım, artık yaşlıları da rezidans hayatı bekliyor. Bizim bundan sonra yapacağımız rezidanslarda, bir butonla, hastanenin acil servisinden yardım çağıracağınız özellikler bulunacak. Yani yaşlıların da buna ihtiyacı var. Piyasa henüz buna alışkın değil ama eskiden rezidanslar, garsoniyer olacak diye kötü gözle bakılan şeylerdi. Artık bu görüş kayboluyor. Rezidansın gerçek bir ihtiyaç olduğu, İstanbul’da yaşayanların yaklaşık %20’sinin böyle bir yaşam şeklini tercih ettiği aşikar. Bunun için de yeni projelerde 1+1’ler, 2+1’ler fazlalaşmaya başladı. Genelde 3+1, 4+1 kullanan ailelerin de müstakil evlere çıkma isteği söz konusu. Tabii şu an için İstanbul’da yapılan rezidanslardan ne kadarı rezidans, ona da bir bakmak lazım.

DB: Terrace Fulya ve Kozyatağı’ndaki Kozal'ı rezidans yapan en önemli özellikleri nelerdir?

Sİ: Şimdi Türk tipi rezidanslar oluştu. Akmerkez’dekilere gidip baktığınız zaman dış cephesi modern, giydirme cepheli bir yapı görürsünüz. Sanki rezidans olması için illa giydirme cepheli olması gerekiyormuş gibi bir inanç var şu an Türkiye’de. Rezidansların tam dört dörtlük rezidans olması için, içinde bir otel barındırması, otel hizmeti de veriyor olması gerekiyor. Tabii şu an için İstanbul’daki projelerin çoğunda böyle bir hizmet yok. Mesela bizim Terrace Fulya’nın önünde “Center Blokları” vardır. Bu bloklar, bir otel hizmeti hariç hemen hemen her türlü hizmeti içinde bulunduran rezidans bloklarıdır. Bunlar home ofistir. Bir de arkada “Life Blokları” vardır. Life blokları da, normal aile yaşantısının olduğu bloklardır. Biz Terrace Fulya’yı iki bölümde ele aldık. Hem arka kısımda, aile yaşantısının olduğu, Nişantaşı ile bağlantısı bulunan 5 tane blok yaptık, hem de ön kısımda yer alan “Center Blokları” ile otel hizmeti hariç her türlü hizmeti sağlamayı amaçladık. Tabii Acıbadem Hastanesi, İstanbul Cerrahi Hastanesi, Amerikan Hastanesi vb. yapılarla burasının bir de sağlık vadisi olduğunu görüp sağlık hizmeti almaya gelenleri de düşünerek hareket ettik. İleriye yönelik olarak, yönetimlerle de anlaşarak, rezidansları kullanan insanların bir butonla çok rahat bir şekilde hastaneye ulaşabilmelerini sağlayacağız.

Bu şekilde devam ederse, İstanbul, %30- %40’lara varan oranlarla rezidans hayatına dönecek. Önümüzdeki 10-20 sene içinde eski siteler, bloklar ortadan kalktıkça, yenileri ortaya çıktıkça rezidans hayatı yaygınlaşacak. Şimdi bunun için de iki tane önemli kanun var. Bunlar henüz tam olarak çıkmadı. Bir kat mülkiyet kanunu vardı. O çıktı ama 4/5 çoğunluk ile, binanızda boya, badana, tadilat yapabiliyorsunuz. Ancak %100 çoğunluk olmadıkça binanızı yıktırıp da istediğiniz müteahhite veremiyorsunuz. Bu yasayı değişti zannediyorlar ama değişmedi. En önemli kanunlardan biridir bu. 100 haneli bir siteyi düşünün. Bir yenileme faaliyeti, 100 kişinin 100’ünün de onayı veya bir tane dairenin %100 hissesi sağlanmadan olmuyor. Mesela uzaktan bir akrabaya dairenin 5’te 1’i kalmış, o da vefat etmiş ondan da 4-5 kişi var, bir tanesi de Almanya’da yaşıyor, arayıp da bulamıyorlar. Düşünün yani 100 dairenin 1 dairesinin 10’da 1 hissesi için siz orayı bir müteahhitle anlaşıp yıktırarak yenileyemiyorsunuz.

DB: Son dönemde İstanbul’da, kent içinde eski apartmanların yıkılarak yenilenmesi gibi faaliyetler başladı. Bu konu hakkında ne düşünüyorsunuz?

Sİ:  O şöyle oluyor, herhangi bir kanuni baskı olmadan, 10- 15 tane daire bir araya geliyor. Bir müteahhitle anlaşıyorlar. Bir sürü pazarlık, kavga gürültü ile 10-20 daireli yerlerde bunu oluşturmak mümkün. Genelde Bağdat Caddesi’ndeki eski 3-4 katlı bloklarda oluyor bu. Yeri çok güzel olmasna rağmen apartman artık çok eskidiği için insanlar apartman masraflarından yılıyor, üstüne bir de deprem korkusu geliyor. Herkes birbirinin üstüne baskı yapa yapa buna karar veriyorlar. 10-20 daireli yerlerde bunu kavga gürültüyle de olsa yapılsa da, 100-200 daire olan yerlerde mümkün olmuyor. Bağdat Caddesi’ndeki şu an için lüks olan yerlerde eskiden 10 daireli apartmanlar vardı, buralarda yapabiliyosunuz. Ama Sahrayıcedit tarafında, 1970’li 1980’li yıllarda yapılmış, şu an için idare eder durumda olan 100 – 200 daireli siteler var. Bağdat Caddesi’nde yıkılan bloklar ise 1950’li 60’li yılların blokları. Ama 1970’ten 1980’den sonra, Gayrettepe’de Etiler’de, 100’lük, 200, 300 daireli kooperatiflerin yapmış olduğu, şimdi 30-40 yaşında olan siteler var. Peki 60 yaşına geldiklerinde ne olacak, nasıl yıkacaksın? Buradaki 100 daire sahibini bugün bir araya getirmeniz mümkün değil. Şimdi imza almaya başlıyorsunuz. 100 daireli bir siteden imza almaya başladığınızda 80 taneye geliyor ama son 20 tanenin imzasını alamıyorsunuz, imzaların hepsini almak 2-3 sene sürüyor ya da imzasını aldıklarınızdan biri ölüyor, onun varisleriyle uğraşıyor ve bir türlü bitiremiyorsunuz işi. O yüzden, bu kanunun çıkması lazım. %80 desinler, %90 desinler, belli bir çoğunluk bu binanın yıkımına karar verdiği zaman hallolsun. Tabii illa ki tanıdık müteaahhite verilme durumu da olmasın, bunu noter huzurunda ihaleye çıkarsınlar. Yapı denetim firmaları bu ihaleleri organize edebilir. Apartman sakinleri bir yapı denetim firmasıyla anlaşsınlar. %90 çoğunluğa ulaşıldığı zaman o yapı denetim firması, noter huzurunda o ihaleyi gerçekleştirsin. Binanın inşaatını seçilen müteahhitin yanında o yapı denetim firması alsın. Bu böyle çözülebilir. Bunun neticesinde de herkes bu eski sitelerden bu şekilde kurtulmuş olur.

Bir de Kentsel Dönüşüm Yasası var. daha henüz o da çıkmadı. Bu yasa da, gecekonduların olduğu Kamboçya gibi yerler, mahalleler vardır. Kamboçya’nın insan girmez ormanları gibi İstanbul’da da insan girmez mahalleler vardır. Her türlü kanunsuzlukların oluştuğu, polisin, itfaiyenin, ambulansın kolay kolay giremediği alanlardır bunlar. Engebeli, dar sokaklar vardır buralarda, genelde anarşinin, uyuşturucunun ürediği yerlerdir buralar. Buraların ortadan kalkması, İstanbul’un sosyal düzeninin de daha iyi oluşturulması için önemlidir. Bunun için Kentsel Dönüşüm Yasası çıkartmaya çalıştılar ama o yasa da henüz çıkıp da yürürlüğe girmedi. Şu an için yine rızaya binayen işler yapılıyor. Halbuki oralar yıkılsa, o gibi yerlerde de normal şekilde yaşam standartları olan, tapusu olan daireler yapılıp da teslim edilse onun sahipleri de daireleri alsalar, gerçekten kente yakışır daireler oluşur.

DB: Gecekondu sahiplerine daire verilmesiyle bu sorun çözülecek dediniz. Öte yandan şöyle bir durum da var ki oralarda gecekondu sahiplerinin kiracıları oturuyor. Sanırım bu yüzden sorun çözülemiyor.

Sİ:  İstanbul’un çok nadide yerlerinde kalmış, boğaz manzaralı yerler da var böyle. Tabii çok büyük rant da var buralarda. Kiracıları da mağdur etmeyecek paralar çıkar ortaya. Yani amaç garibanı mağdur etmemek ama bir yandan da buradakilerin ne kadarının gariban olduğu tartışılır. Bir bakıyorsunuz ki buradaki gecekondular 10 katlı apartman oluvermiş. Tabii bunun ne kadarını düzeltebilirsiniz bilinmez ama neticede bu iş için uluslararası uzmanlarla danışılabilir. Bu eksperler burada yaşayan insanların haklarını raporlarlar. Bir uzman gelir, oradaki o binanın değeri neyse hesaplar, o binanın değerine göre insanlara bundan sonra yapılacak projeden pay verir. Diyelim ki o bölgenin değerini araştıran bir hesap yapılır. Mesela 10 milyon Dolar çıktı. Sizin yapacağınız proje 50 milyon Dolar’lık bir proje ise, bunun 5’te 1’ine o insanlar ortak edilebilir. Veya ayrı bir proje geliştirilip o insanlara, ordan değeri kadar bir gayrimenkul verilir. TOKİ’nin, KİPTAŞ’ın yaptığı projeler var. Bu projelerden daireler verilerek de bu sorun çözülebilir.

DB: Konuyu toparlamak adına şöyle bir soru sormak istiyorum. Sizin de aralarında bulunduğunuz lüks ve ultra lüks projeler yapan firmalar var. Ancak Gayrimenkul Zirvesi’nde de tartışıldığı gibi, İstanbul’da konut arzı çok ama orta sınıfa yönelik konut yapılmıyor. Bu konu hakkında ne düşünüyorsunuz? Orta sınıfa yönelik projeleriniz var mı?


Fotoğraf: Arkitera Mimarlık Merkezi

Sİ: Kağıthane’de gerçekleştireceğimiz bir proje var, Kağıthane Sadabat Arya Evleri’ni henüz bitirdik. Bu orta sınıfa yönelik bir projeydi. Tabi orta sınıfa yönelik projelerden müteahhitler pek birşey kazanamıyorlar. Şu an için TOKİ ve KİPTAŞ’ta yine orta sınıfa yönelik projeler gerçekleştiriyor. Yani metrekaresi 1.500-2.500 YTL aralığındaki projeler yapılıyor. İstanbul’un her yerinde bu tip arsa bulunabiliyor. Bahçeşehir – İkitelli hattı, Çekmeköy – Kurtköy hattı gibi hatlardaki arazilerin hepsi orta sınıfa uygun arazilerdir. Buralarda da imar planlarını, imarı olmayan yere de imar verdikleri için, bir anda sizin yaptığınız projenin hemen yanında, yeni projeler oluşmaya başlıyor. Siz tam yeni bir proje geliştiriyorsunuz, burada 1.000 tane daire yapacağım diye işe başlıyorsunuz ki, bir bakıyorsunuz etrafınızda 10.000 tane daire yapılıyor. Bu da tabii sizin projenizdeki ekonomik dengeleri bozuyor. Ama lüks konutlarda böyle bir ortam yok, çünkü lüks konut arsası bulmak zor. Lüks konut arsası bulduğunuz zaman, siz bir proje yaptığınızda sizin hemen yanınıza yeni bir proje yapılması pek mümkün değil ve etrafı zaten yapılaşmış yer oluyor. Onun için lüks konutta fiyat tutturmanız, ekonomik hesapları yapabilmeniz çok daha kolay. Şu an sıkıntıda olan projeler hep orta sınıfa yönelik olan projeler ve A sınıfa yönelik olanlarda hiç bir sıkıntı yok. C kategorisinde de çok fazla proje yok. TOKİ’nin yaptığı projeler de genelde B segmentine yakın. Halbuki C segmenti, 50-60 bin YTL daire bulunabilecek projelerdir. Bunlar da ayda 200-300 YTL taksitle dar gelirli insanın alabileceği dairelerdir. Bunu, bir takım muafiyetleri olan, imar planlama hakkı, yetkisi olan TOKİ çok rahat yapabilir. Bu da tabii İstanbul’daki gecekondu baskısını ortadan kaldırır.

Benim gazete ve televizyonlara verdiğim beyanlarda üstünde defalarca durduğum çok önemli birşey var. En önemlilerinden biri, İstanbul’un imar planlarının yeterli olmadığı. 1/100000’lik plan için önce danıştay yürütmeyi durdurdu, ondan sonra iptal etti. Şu an için bizim elimizde İstanbul’un makro düzeyde bir planı yok. Benim anlayamadığım şey, 5.000 yıllık İstanbul’umuzun bir imar planı nasıl olmaz? Bunun için insanlar çalıştı, İMP diye bir kuruluş oluşturuldu. Buralarda yüzlerci şehir plancısı, mimar çalıştı ama danıştay bunu iptal etti. 500 kişinin yıllarca yaptığı bir çalışmayı 5 kişilik bir bilirkişi nasıl birkaç ay içinde iptal edebiliyor ben tam anlayabilmiş değilim. Yanlış uygulmalar bunlar. Eğer ki imar planının bir tarafı yanlış ise, yanlış olan kısmını düzeltirsiniz. Düzeltene kadar da eskisi geçerli kalır. Yani yenisini daha koymadan eskisini iptal etmek yanlıştır. Kör topal da olsa elimizde bir imar planımız olsun, ona göre biz de işimizi yapalım, eksik bir tarafı varsa onu da revize edelim. Bu şekilde bakmamız lazım. Biz hep böyle işleri silerek gidiyoruz. Yerine yenisini, daha iyisini koymadan eskisini kaldırmamamız lazım. Şehirlerimizin bu halde olmasının ana sebebi de bu. Şu an için İstanbul’daki bütün imar planlarını toplasanız, elimizde ancak 8 milyon insan için yeterli imar planı var. İptal olmuş, durdurulan planlar hariç, geçerli olan bütün 1/5000 lik planların, 1/1000’lik uygulama planlarının hepsini üst üste toplasanız ortaya çıkan durum bu. İstanbul’un şu anki nüfusu 12 milyon. Bu şehri 25 milyona göre, İzmit’ten Tekirdağ’a kadar planlamak, aralara da sosyal donatı alanlarını koymak lazım. Yani Silivri ileride 500.000 nüfusa çıkacaksa, Silivri’yi 500.000 nüfusa göre planlamak lazım. İleride, Gebze 1.000.000 nüfusa çıkacaksa, bu sayıya göre planlamak lazım ve bu aralardaki boşlukları da ona göre değerlendirmek lazım. Siz İstanbul’u 25 milyona göre planlayıp yesil alanları, sosyal donatı alanlarını da aralara serpiştirirseniz, bu aralara da başka birşey yapılamayacağının güvencesini verirseniz olur ancak. İmar verdiğiniz yere büyük rant veriyorsunuz. Bu ranttan devlet payını alıp, imarını kaldırdığı, yeşil alan yaptığı arsanın sahibine vererek o alanı kamulaştırması gerekiyor. Özel mülkiyetin elinde imarı yeşil alan olan bir yer tutmanız mümkün değil. Çünkü o insanın elinde 50 - 100 dönüm arazisi var ve siz de orayı yeşil yaptınız. O insan, arsasını yeşilden çıkartmak için, belediyenin, büyükşehirin kapısına gidiyor, Ankara’ya gidiyor. Herkesin kapısında yatıyor kalkıyor, ömrü öyle geçiyor. Adamın bir tane arsası var, orası yeşil alan olduğu zaman 50 kuruş yapacak, imar verdiğin zaman 50 milyon Dolar yapacak. Bu adamın hayatı buna bağlı. Ne yapacaksınız, bunu nasıl engellersiniz? Rant verdiğiniz, imara açtığınız yerlere inşaat yaparken bir imar planı olarak, sizin devlete katkı payı olarak belediyelere veya bu fona katkı payı olarak bir para almanız lazım. Bu paraları da yeşil alan yaptığınız yerlere dağıtıp da kamulaştırmanız lazım. Devletin elinde kamu arazileri var. Bunlardan imar verilenleri satsın elde edilen parayla da yeşil alanlar, sosyal donatı alanlarını toplasın. Devletin elinde olan bir şey bu. Boğazdaki çok güzel bir yeri düşünün, güzel manzara, geniş arazi ama adamın yerine eski eser denince Anıtlar Kurulu’nun kapısına gidiyor, devamlı bir baskı içinde kalıyor. Tabi devletin de bununla başa çıkması mümkün değil. Eski eser yapılan yerleri de toplamak ve kamunun ihtiyacı olan yerler (hastene, okul, karakol vb.) için yeni kamu binası yapana kadar eldeki eski eser binaları kamu binası haline getirmek lazım. İnsanlar o eski eserleri görmesi, dolaşması sağlanır böylece ve devletin ihtiyacı da bu şekilde görülmüş olur. Bir fonun etrafında bunu düşünmek lazım. İstanbul’u 25 milyon olarak düşünmek lazım. Benim Güzelce’de arazilerim var ama orada inşaat yapmıyorum. Çünkü ben inşaata başladığım zaman, benim yanımda da boş arazi var, onun yanında da boş arazi var, her taraf boş. Ben başladığım zaman herkes başlarsa ne olur? Hiçbir hesabı tutturmanız mümkün değil. Onun için ben başlamıyorum. Ancak şöyle olsa, İstanbul’un bütün imar planları yapılmış olsa, durum farklı olurdu ki biz Türk yatırımcılar olarak çekiniyorken yabancı yatırımcıların bu işe para yatırması mümkün mü? 1/100000'lik planda 3. köprü yoktu, bu benim beyanatlarımın arasında hep vardır. 3. köprünün işlenmediği bir imar planı olabilir mi? 3.’yü işleyeceksin, 4.’yü de işleyeceksin. İlerde 5.’yi de yapmayı düşünüyorsan, 2050 yılına kadar, onu da işleyeceksin. Tüp geçit yapacaksan ki mutlaka yapılması gerekir, onu da plana işleyeceksin. Yani ana arterlerin işlenmediği bir plan olabilir mi? Bütün ana arterlerin konduğu, 2050 yılına kadar İstanbul’un ihtiyaçlarının giderileceği bir imar planı yapıp, bütün imar alanlarını belirlemek lazım. Bunu belirlediğiniz zaman yabancı yatırımcı da gelir, ben buraya bu çarşıyı yapıyorum, etrafında var mı başka çarşı diye adam hesap yapar. Şimdiyse, adam yüz milyonlarca Dolar para yatırıyor, çarşı yapacağım diye başlıyor, yandaki yeşil alan da bir anda çarşı oluyor. Adam ne yapsın? İşte durum bu.

DB: Köprü konusunda size katılamayacağım.

Sİ: Şimdi, şöyle anlatayım ben size. Şimdi ben Erzincan’dan çıktım, İstanbul’a geldim. O zamanlar köprü yoktu. 1969 yılında gelmişiz, İstanbul’da köprü yok. Ama İstanbul’da köprü var diye hiç kimse İstanbul’a gelmez. Siz köprünün planını yaparsınız, ihtiyaç olursa köprüyü inşa edersiniz. İnşa etmek ayrı, plana koymak ayrıdır. İstanbul’u 25 milyona göre planlarsınız, bu planı yaptınız diye İstanbul 25 milyon olacak değil. Ama İstanbul 25 milyon olduğu zaman, planlı bir İstanbul olsun diye yapılır bu. Ama biz bunu planlamazsak, bu köprüleri yerine koymazsak köprü yolları inşaat oluyor, bina oluyor. Daha sonra yol geçiremiyoruz oradan, genişletemiyoruz. Dikkat edin bugün Boğaz Köprüsü’nün yanında, Levent’te genişleme çalışmaları yapılıyor ve yeşil alanlar gidiyor. Halbuki baştan o alan tasarlanırken, her bir tarafında 300’er metrelik yeşil bantlarıyla planlansaydı ne kadar güzel olurdu. Yeşilliklerin, parkın içinden geçen bir köprü düşünün, böylece gürültü şehre zarar da vermezdi. Şehirde de otobanların etrafı doğal park alanları olurdu. 1950 yılında Adnan Menderes Vatan Caddesi’ni açtığında insanlar ne kadar iyi ettin demişler. Halbuki bana kalsa, bu caddeyi açmaması, İstanbul’u eski halinde bırakıp da etrafına bir 300 - 500 metrelik bir bant geçirmesi gerekirdi. İstanbul eski dokusunda kalacaktı. Bir 10 milyonluk İstanbul’u götürüp Kartal’a yapacaktık, 10 milyonluk bir İstanbul’u da götürecektik Silivri’ye yapacaktık. Yani iki tane İstanbul daha olacaktı, ortada da tarihi dokunun, lüks semtlerin olduğu, kültürlü insanların yaşadığı, turistik otellerin olduğu, yaya kaldırımlarının oluştuğu yaşayan eski bir İstanbul’umuz duracaktı.

DB: İstanbul tüm bu gelişmeleri, lüks konutu, ulaşımı, altyapıyı, otelleri, orta sınıfı kaldırabiliyor ama küçük yerleşim yerleri ve tatil yörelerinde de aynı yoğunlukta gayrimenkul yatırımına gidilmesini doğru buluyor musunuz? Rant uğruna özgün ve doğal yapılarına zarar verildiğini düşünüyor musunuz?

Sİ:  Şimdi Bodrum’un Bodrum olması, Fethiye’nin Fethiye olması lazım. Hepsinin birbirinden farklı kimliğinin olması lazım. Aslında, bunların hepsinin kendilerine ait kimlikleri vardı eskiden. O kimliklerin devam ediyor olması lazımdı. Biz gidiyoruz özünü yok ediyoruz, işin garip tarafı o. Bu da hep silmekten kaynaklanıyor. Bizde silgi çok fazla var, devamlı bir şeyleri siliyoruz biz. Türk milletinin karakterinde olan, göçebelikten gelen bir şey bu. Göçebelikte sabah birisi toplan diyor  herkes toplanıyor, yola çıkıyor ve artık orası onların olmuyor. Türk kültürünün içinde bu yapı hâlâ var. Yerleşik yapıyı düzenlemek lazım, Bodrum’u Bodrum gibi bırakmak lazım. Her yer birbirine benziyor şimdi. Biz bir kanun çıkarttığımız zaman, mesela kıyı kanunumuz var ve ben onu da hep eleştiririm. Kıyı kanunu, Sarp sınır kapısından başlıyor, İskenderun-Hatay’a kadar aynı kıyı kanunu devam ediyor, bu yanlış. Bazı yerlerin özelliği var, o özelliği korumak lazım. Bodrum’un kalesi var, köyü var, eskiyi düşünün, kıyı kanununa aykırı. Kıyı kanunu der ki sana, şu kadar metre çekeceksin. Peki ben nasıl ayağımı sokacağım evin önünden suya, illa evimden çıktığım zaman denize yürümem mi gerekecek? Bazı yerlerde yürüyeyim, evet bir kıyı kanunu olsun ama bunun 5.000 km boyunca aynı şekilde devam etmesini anlayamıyorum. Çünkü, bölgenin kendine has özellikleri olabilir. Mesela Karadeniz kıyılarında çok güzel kasabalarımız var. Güneye gittiğiniz zaman bir başka türlüsü var. Güneydoğuya, Adana’ya gittiğinizde, yapı farklılaşıyor, mimari farklılaşıyor. Peki şu an için, İzmir’de yapılan bir modern binayla, Adana’da yapılan modern bir bina niçin birbirine benziyor? İkisinin de yöresel etkileri, eskiden orada yaşayanların binaları, mimarileri, yaşam şekilleri farklıymış. Peki şimdi niye her taraftaki mimari birbirine benzemeye başladı? Onun için yöresel mimariyi de geliştirmek lazım. Yani Ege’deki bir mimarlık üniversitesinden mezun olan insanla İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi’nden mezun olan insan niye birbirine benziyor? Benzememesi lazım. Ege’deki mimarlık üniversitesindeki hocaların Egeli olması lazım. Karadeniz’deki mimarlık fakültesindeki insanların Karadenizli olması lazım. Oradaki yöresel etkileri bilmesi lazım. Dersler bile aynı okutuluyor. Oradaki tüm mimarlara niye bölgenin mimarlığı öğretilmiyor? Niye uzmanlaşmak gerekiyor? Uzmanlaşmadan, gidilen herhangi bir bölgede inşaat yapıyor. Böyle olunca, orada da, burada da briketten binalar oluyor ama fiziki koşullar çok farklı. Yani herşey tek tip değil ki! Bizi, Türkiye’yi tek tipe getirmeye çalışıyorlar. Türkiye tek üniformaya girecek bir ülke değil. Bütün ülkeler tek tip üniformaya girer, Türkiye girmez. Türkiye tüm dünyanın kültürel çeşitliliğinin oluştuğu bir çiçek bahçesidir. Sen Türkiye’yi illaki böyle olacaksın diye ayıramazsın. Onun için de derdimiz hiç bitmiyor. Bizim milletimizin bilmesi gereken birşey var: Çeşitlilik bir güçtür. Türkiye’nin gücü çeşitlilikten geliyor. Türkiye Vietnam ya da Avusturalya değil ki! Türkiye’de çok çeşitli kültürel yapılar gelişmiş. Binlerce yıldır, yüzlerce kültür gelişmiş. Anadolu topraklarından bir sürü insanlar gelmiş geçmiş, burada bir çeşitlilik var. Bizim kendi gücümüzü, özelliğimizi bilmemiz lazım. Türkiye’nin şekli bile özeldir. Şeklimiz bile bilmem neredeki ülkenin şekli gibi değil. Vietnam’ın şekli nasıl? Bir tarafı kıyı, düz bir ülke, koca bir kıtanın ucu. Ama Türkiye öyle değil, Türkiye’nin yapısı köprü. Fiziksel yapısında bu var, okumak lazım bunu. İstanbul’un yapısı da köprü. Bizim işimiz bütün köprüleri birleştirmek. Onun için köprüleri tartışmayalım, 10 tane köprü yapalım.

DB: Sektörün değişen yapısı bayrağı müteahhitlerden kurumsallaşmış firmalara devretti. Firmalar da kendi içlerinde portföylerine göre iş yapabilir hale geldi. Markalaşan ya da marka mimar, mühendislerle ileri teknoloji kullanarak çalışan isimler sektörde pastanın büyük kısmını alır oldu. Siz de projelerinizde markalaşmış adlar ile çalışıyor musunuz?

Sİ:  Bu konuyu tutup da bir mimara indirgemek yanlış diye düşünüyorum. 2008'de İstanbul’da, şu semtte şu müşteri tipi olacaksa projenizin de ona göre gerçekleştirilmesi lazım. Ama biz, 2016 yılında, Antalya’da bir proje gerçekleştireceksek de ona göre düşünmek lazım. Ben size bir cümle söylüyorum. Bu cümle, şu ortamda, şu an için doğru bir cümleydi. Yarın ise bu cümle değişebilir. Biz her şeyi sabit düşünüyoruz. O anki ortam neyse ve şartlar neyi gerektiriyorsa onu düşünmek ve sunmak lazım insanlara. Bizim şirket felsefemiz, "İnsanlara doğru yaşamları öğreten alanlar sunmak." Mimarlık o kadar güzel bir şey ki! Mimarlık insanlara şekil verir, insanlar da mimarlığa şekil verir, böyle bir sarmaldır yani. Mimar aslında çok önemli bir öğedir, şehirciler de öyle. Ama şehirciliği yapmak için önce mimar olmak lazım. Şehircilik çünkü mimarlığın da üstünde bir şey. Mimar mekana karar verirken, şehirciler mekanların bütününe karar verir. Çok zor bir iş şehircilik. Mimar olacaksın, daha da ilerleyip en son şehirci olacaksın. Çünkü artık o duayenin de duayeni oluyor. Mimar bir çizgi atarken 10.000 Dolar’ı, kimi yerde 3 milyon Dolar’ı boşa gidiyor. Bazen mimarlar yanlış çizgiler de atıyor ya da bu mekanı niye yaptık diyor. Böyle hataların şehir üzerinde yapıldığını düşünebiliyor msunuz? Bir tek çizgi dedik ya, işte Boğaz Köprüsü'nde 3 saat trafik bekliyorsunuz, niçin? Çünkü orayı yapan 3 şerit yapmış, 6 şerit yapsaydı, Yapmasa da 6 şerit planlasaydı da o gün geldiği zaman gelip de yandaki yeşili yemeseydi. Onun için planlayacaksın. Ben her zaman diyorum, siz İstanbul’un planını 25 milyon olarak planladınız diye, Tunceli’nin köyündeki bir çocuk babasını çekiştirmeyecek, “Baba İstanbul’un planı 25 milyon olmuş hadi biz de gidelim!” diye. İmar planını yapacaksın, bitecek imar planı, günü geldiği zaman da içinden öğeleri seçip gereken yerlerlere yerleştireceksin. Nüfus belki 25 milyon değil 18 milyon olacak ama ona göre yerleşeceksin, doku ve aradaki boşluklar da ona göre gelişecek. İstanbul bir boş olsun artık ya! Ben istiyorum ki, şöyle biraz dışına çıkalım İstanbul’un. İstanbul, kesin bitsin, bir iki kilometre gideyim, İstanbul’dan sonraki yere geleyim. Ama böyle birşey olmuyor, İstanbul bitmiyor. Bunu da anlamıyorum. Tabela koymuşlar, tabeladan önce de sonra da binlerce bina var. Bu gidişle İstanbul taa İpsala’ya kadar gidecek. Ben bunu istemiyorum.

DB: Mortgage hakkında görüşlerinizi alabilir miyiz?

Sİ:  Mortgage’ın 2 türü var: Olması gereken mortgage ve bize söylenen mortgage. Amerika’da mortgage fırtınası ile bir sanallaşma oluştu ve insanlar gayrimenkullerden para kazandı. Bir gayrimenkulü olan bir daha aldı. Çünkü 300 Dolar gibi çok ucuz vadelerle ödediler. Gayrimenkul fiyatlarıysa devamlı arttı ve Amerika’da 100.000 Dolar'lık bir gayrimenkul 300.000 Dolar’lara çıktı. İnsanlar, 300.000 Dolar oldu artık satalım dediklerindeyse mortgage skandalı başladı. İşin aslı budur. İnsanlar almaktan vazgeçip satmaya kalktılar, o kadar alıcı olmayınca da kriz başladı. Sonrasında ise fiyatlar düştü ve insanlar mortgage kredilerini ödeyememeye başladılar. Mortgage piyasasına, bu sanal dünyaya para yatıranlar zarar etmeye başladılar. Bu durum diğer sektörleri de tetikleyerek Amerika geneline yayıldı. General Motors geçen yıl 27 milyar Dolar zarar açıklamıştı. Mortgage ile General Motors’un ne alakası var demeyin, her şey birbirine zincirleme bağlı. Bu kriz, Amerika’dan çıktı, Avrupa’yı etkilemeye başladı ve Türkiye’nin karasularına rüzgarı geldi. Ama daha öteye de geçemedi. Çünkü Türkiye pazarının dünyadaki tüm pazarların çok kuvvetli yanları var. Para Türkiye’ye girdiği zaman, başka çıkacak yeri yok. Türkiye sanallaşmadığı için para gerçek dünyayla karşılaşıyor. Türkiye, Doğu ile Batı arasında bir köprü konumundadır. Yani Doğu da Batı da, Arap da Rus da Türkiye’ye yatırım yapabiliyor. Herkesin Türkiye’yle bir bağı var. Rus gelmiş Antalya kıyılarına, Türkiye’yi sevmiş, hoşuna gitmiş, yerleşmiş. Türkiye’nin böyle üstünlükleri var. Onun için Amerika’daki, Avrupa’daki mortgage skandalı bizi çok etkilemedi. Mortgage’ın bize söylediklerine göre, çok sanallaşmamamız, gerçek dünyadan ayrılmamamız lazım. Gayrimenkul pazarı aslında gerçek dünyadır. Ama bunun çok kağıdını, çok türevini üretirseniz olmuyor. Bu pazarda insanlar para kazanıyor, kazandıkça para yatırıyor ve bir şişme oluyor. Sonradan tıpkı bir köpük gibi sönüyor. 1980’deki banker skandalları, Almanya’daki yeşil sermayenin para toplaması, bu gibi sermayelerin hepsi köpük sermayedir. İnsanlara para kazandırır, ama ne zaman ki insanlar yeter çok kazandık biraz da paramızı yiyelim derse piyasalar çöker. Mortgage skandalı bize bu gerçeği anlatır. Türkiye’deki gayrimenkulun önemi, tüm dünyadakilerden fazladır. Çünkü Türkiye’de her tarafın bir parçasıdır, herkes ile etkileşimi vardır. Orta Asya’daki Türki Cumhuriyetlerin ırksal etkisi, Müslümanlığın dinsel etkisi, Avrupa’nın kültürel etkisi vardır. Türkiye’nin turizmi çok geliştiği için insanlar gelip gidiyor, ev almışlar mülk almışlar. Bu mortgage’ın bize söyledikleri. Bir de şu soru var: Biz niye mortgage’la ucuza ev alamadık?

DB: ULI ve PwC (PricewaterCoopers)’nin hazırladığı Avrupa Emlak Raporu’nda gayrimenkul sektörünün en önde gelenleri olarak Türkiye ve Moskova gösterilirken, mortgagedan en çok Türkiye’nin etkilenebileceği yazılmış. Siz bu raporu nasıl değerlendirirsiniz?

Sİ:  Dünya batsa da, Türkiye etkilenmez. Türkiye’nin kendi içinde, kendi dinamikleri var. Bizden başka bize kimse birşey diyemez, ancak biz kendimize bir şey yaparız. Türkiye’nin tüm krizlerine bakın, hepsi bizim kendi kendimize tetiklediğimiz krizlerdir. Yurtdışında, mortgage krizini düşünün ve içeride, parti kapatma davasını düşünün. Doları, 1,21’den 1,22’ye çıkardı. Onun için Türkiye’nin kendi dinamiklerini, kendi güçlerini, kendi özgünlüğünü iyi tespit etmesi lazım.

DB: Türkiye’de mortgage sistemi niçin yürümüyor?

Sİ: Çünkü Türkiye’de %10-12 arasnda enflasyon var. Bu enflasyon şartlarında da banka kredilerini %20’lerden aşağı düşüremiyorsunuz. Yıllık banka kredi faizleri %6-7’lere düşmedikçe, mortgagedan yararlanmak mümkün değil, çünkü mortgage, çok uzun vadeli kredi ile yapılır. 3-5 yıllık konut kredileri var ama bir krediyi 10 senelik hale getirdiğiniz zaman faiz çok fazla olduğundan, aylık ödemeler insanların karşılayabileceği risk oranının üstüne çıkıyor. Siz 100.000 YTL’ye bir ev alıyorsunuz ama aylık ödemesi 3.000-4.000 YTL çıkıyor. Kimse de buna cesaret edip giremiyor. Halbuki, siz bunu 10 seneye 20 seneye yaydığınız zaman ayda 300-500 YTL, maksimum 1.000 YTL gibi paralara daire sahibi olacak iseniz, bunun adı mortgagedir. Bunu sağlayabilmeniz için de, enflasyonu ya düşürmeniz lazım ya da gayrimenkul esaslı bir para birimi çıkartmanız lazım. Enflasyonu olmayan, enflasyondan etkilenmeyen, gayrimenkul pazarının kendi dinamiklerine göre, kendi içinde artış ve düşüş gösteren bir para birimi icat edersen, o para birimiyle % 6-7 faiz ile kredilendirebilirsin. O zaman 10 sene 20 sene vade ile insanlar, yıllık %20 faiz riski almadan mortgage alırlar.

DB: Türkiye’de inşaat maliyetlerinin birden bire artmasının sizin üzerinizdeki etkisi nedir?

Sİ:  Son dönemlerde, demirde özellikle korkunç bir fiyat artışı var. Metrekarede 100 YTL’ye varan bir artış oldu. 1 metrekare inşaatın maaliyeti 1.000 YTL ise 1.100 YTL’ye, 600 YTL ise 700 YTL’ye çıktı. Yani lüks olmayan konutlarda, demirin etkisi daha yüksek. Metrekaresi 500 YTL olan ucuz konutlarda neredeyse %20 lik bir artış meydana geliyor. Metrekaresi 1.000 YTL olan lüks konutlarda ise %10 arttı. Çünkü lüks konutu çok büyük ölçüde etkilemiyor. Lüks konuttaki fiyat artışı da demir etkisi dışında şu şekilde oldu, yurtdışından Dolar bazlı ithalat yapıldı ve Dolar'da çok ciddi bir enflasyon var. Doların değeri düştüğü için petrol ve demir fiyatları bu kadar artıyor. Aslında bu durum Amerika’yı henüz vurmadı. Yakında hatta önümüzdeki sene belki Amerika’yı bu enflasyon vuracak. Amerikalılar daha farkında değiller ama şu an gizli enflasyon yaşıyorlar. Her yıl 1 trilyon Dolar açık veren Amerika, zannediyor ki, bu açıkla aynen devam edebilecek. Amerika, son dönemdeki açığını hep para basarak, yurtdışına yeni dolarlar yollayarak çıkarttı. Yurtdışında insanlar bu dolarları topladığı müddetçe bir sorun olmadı. Şimdiyse yavaş yavaş, insanlar dolardan kaçmaya, ceplerindeki dolarları satmaya başladı. Artık piyasadaki enflasyon gerçekleşmeye başlıyor. Yurtdışından ithal edilen mallarda da bunun etkisi var. Lüks konut yaptığınız zaman, lüks konutun içinde de ithal ettiğiniz mallar var ve ithal ettiğiniz mallarda da bu artışı yaşıyorsunuz. Aynı şey Euro’da da var. Dolardaki fiyat artışından, enflasyondan dolayı Euro çok ters etkileniyor. Parite arttığı zaman, Euro da kendi değerini düşürüyor aslında. Yani zannetmeyin ki şu an Euro’nun değeri artıyor. Dolar’ın değeri düşüyor, Euro da kendi değerini biraz düşürüyor, pariteyi korumak için buna mecbur yoksa iki Dolar bir Euro olacak. Avrupa’nın Euro’lu ihracatı da çok ters etkileniyor bu durumdan. Ters etkilenmesin diye Avrupa da kendi Euro’sunun değerini düşürüyor. Bunun için yurtdışından ithal edilen Euro’lu malzemelerde, Dolar’daki kadar olmasa da artış var. Bu durum da tabii lüks konuta yansıyor. Bu sene için projelere çok da yansımasa da enflasyon son zamanlarda sektörü çok fazla etkiledi, önümüzdeki senelerde, demir dışında bütün inşaat emtialarında da artış olacak. Buna bağlı olarak, yakında çimentoda da artış yaşanacak. Dediğim gibi Dolar’ın değeri düştüğü için dünyadaki emtiaların değeri artıyor. Buğdayın, pirincin, demirin, altının, herşeyin fiyatı artıyor diyoruz ama aslında Dolar’ın değeri düşüyor.

DB: Kaba inşaatını sizin üstlendiğiniz Levent Loft projesi için neler söyleyebilirsiniz, neden projeden ayrıldınız?

Sİ: Levent Loft 1’in kabasını biz yaptık, ondan sonra projesini de biz geliştirdik, daha sonra da sattık. Hatta Loft 2’nin arsasını da biz aldık fakat sonrasında sattık ve piyasa düşüyor diye ben o projeden çıktım. Ama Loft güzel bir proje oldu, Tabanlıoğlu’yla güzel bir çalışma yaptık orada. Levent çok güzel olacak, gelişecek fakat orada şöyle bir handikap da oluşacak, bu konuya da değinmeden duramayacağım. Biliyorsunuz, İETT otobüs garajını El-Maktum’a 1 milyar Dolar’a sattık, ancak parayı alamadık. Ben Dubai’yi gezdim, El-Maktum, Arapların içinden çıkıp çıkabilecek en zeki, PR’ı en yüksek, reklama kafası çok iyi işleyen bir adam. Hani dünyanın en iyi futbolcusunu milyonlarca Dolar vererek ithal ediyorlar ya, ben isterdim ki El- Maktum da burada bir proje gerçekleştirsin. Böyle de aydın, ileri fikirli bir adam. Bizim, 1 milyar Dolar’a araziyi satsak da malı veremeyip, parayı alamamamızın sebebi biraz önce söylediğim gibi mahkemeler ve geçmişi silme gibi sıkıntılardır. Halbuki sat orayı, İETT garajının orada o hat, sağda İş Bankası, Akbank, Sabancı Kuleleri, Yapı Kredi, solda da o hat ile beraber İstanbul’un bir aksı olarak devam etsin ve böylece Maslak’a kadar gitsin. O yolu genişlet, altından da metrosunu geçir, o aksın iki arka sokağından da yol geçir. Sen o araziyi 1 milyar Dolara sat, o parayı da al, o aksın arkasından yol geçir yine ve Maslak’tan 3. köprü hattına kadar gitsin o yol. Altyapısına para harca, arkada kalan Gültepe ve Çeliktepe mahallelerinin revizyonunu yap, dönüşümüne paralar harca. Oradaki 5-6 katlı binaların olduğu yerleri de 5.000 metrelik, 10.000 metrelik adalar haline getir, her birine birer kule çıkart ve etrafını yeşil bırak. Sokağına araba giremeyen mahallelerde, büyük bloklar yap, yükselt orayı ama etrafı da yeşil olsun. Bizim ülkemizde anlaşılmayan bir şey var, mimari yükseldiği zaman, İstanbul bozulacakmış gibi hissediyoruz. İstanbul’un denizi, adası, gölü, çukur yeri, tepesi var, bu kadar çeşitli olduğu için, her çeşidin de İstanbul’da mevcudiyeti lazım. Şehri ona göre geliştirmek lazım. Dünya üzerinde ne tür mimari varsa, sen gelip İstanbul’a bunu yapabilirsin. İstanbul öylesine güzel bir yer. Tarihi dokuyu koruyarak, her türlü mimarlık denenebilir.

DB: Sarıyer’deki, Otim’deki projeleriniz ve diğer son dönem projelerinizden de bahseder misiniz? Örneğin sizi en çok heyecanlandıran proje hangisi oldu?

Sİ:  Zekeriyaköy’de bir projemiz var. Onun dışında, Kartal, Balmumcu da projelerimiz var. Fulya’da Terrace Plus projesi devam ediyor. Güzelce’de, Büyükçekmece’de, karşıda Akfırat’ta ve bir de Antalya Kundu’da arazilerimiz var. Bunların çoğunda, özellikle şehir merkezinde olanlarda projeler gerçekleştirmeyi düşünüyoruz. Şehir dışında yer alanlar için henüz geliştirdiğimiz bir şey yok. Ben, Amsterdam’da bir fuara katıldım. Avrupalılar'ın ikinci evleri şeklinde, yabancılara satılan gayrimenkul arzlarının yapıldığı oldukça geniş kapsamlı bir fuardı. Bu fuarda, İtalya’dan, Fransa’dan, İspanya’dan, Yunanistan’dan, Bulgaristan’dan Fas’tan, Tunus’tan projeler vardı, Türkiye’den de vardı. Avrupa pazarı çok hareketli değil. Türkiye’de 500 Euro/m²’ye yer satıyorlar, bunu da 100 Euro'sunu aracılara veriyorlar. Yani Alanya’dan, Fethiye’den, Kuşadası’nda yabancılara 400 Euro/m²’ye daire satılıyor. Böyle komik rakamlardan, bedavadan yurtdışında pazarlamaya çalışılıyor şu anda, bu çok yanlış. Nedeni ise, olur olmaz yerlere imar vermek ve genel kapsamlı bir imar planı yapmamaktan kaynaklanıyor. Genel bir imar planı yaptığınız zaman, adam bilecek ki benim yerimde imar var, yanımdakinde imar yok. O adam o malını değerlendirmeyi ona göre düşünecek. Çünkü bir daha imar çıkartma şansı yok. Ben bunu yaptım bitirdim, şurada bir yeşil alan daha alayım, onu da yapayım diyememesi lazım. Güney’in de imar planını yapacaksın, dokularını koruyup aralarındaki boşlukları kurgulayacaksın, ona göre de bilecek insanlar. Benim imar planım var, ben bu yere şunu yapacağım zaman, devlete şu kadar para ödeyeceğim demeli. Devlet de o paraları alıp yeşil alan sahiplerine para ödeyecek. Ben bunu yapacağım zaman şunları ödeyeceksem de, o zaman gidip 400 Euro'ya malımı satamayacağım. Alanya’daki muz bahçesini yerine proje yapmak için kesiyorlar, projede zaten mimari açıdan hiç bir şey yok, kutu kutu pense, koymuşlar dağın tepesine, ondan sonra gidelim Avrupa’da biz bunu 400 Euro’dan satalım. Yazık günahtır! Senin orada söktüğün muz bahçesine değmez o fiyat. Onun için insanların bu şekilde, çok rahat elini kolunu sallayarak proje geliştirememesi gerekiyor. Düşünün, herkes her şeyi yapabiliyor ama doktorluk yapmak için bir lisans lazım değil mi? Bunun gibi, proje yapmak için de bir onay olması lazım. İnsanları sıkmaktan, herşeyi sınırlamaktan yana olan bir insan da değilim. Ama böyle olunca da, bozukluk oluyor, çok abuk sabuk projeler gelişiyor. Ülkede, her yere inşaat yapa yapa bir gün de inşaat yapacak yer bitecek. Genel anlamda makro bir plan yapmak lazım. Karadeniz’deki projelerin de Karadeniz’e has gelişmesi lazım. Ona göre projeler üretilmesi, insanların bunu bilmesi, devletin de bundan kendine göre pay alarak bu pay ile de gidip kendi yatırımlarını yapması lazım.

DB:  Son olarak da, Türk gayrimenkul sektörü ile de ilgili görüşlerinizi alabilir miyiz? Bundan sonrası için neler öngörüyorsunuz?

Sİ: Türkiye, pek yakında dünyanın dört büyük devletinden biri olacak. 2010’lu, 2020’li yıllar gerçekten de Türkiye’nin yılları olacak, bunu hepimiz hayretler içinde seyredeceğiz. Gördüğünüz gibi artık Amerika’nın yavaş yavaş enerjisi düşüyor, Avrupa da git gide yaşlanıyor. Dünya’da yeni gelişen ülkeler: Çin, Hindistan, Rusya, Türkiye ve belki bir de Brezilya. Bu ülkeler, gelecek vaadeden, 21. asrın sonlarına doğru Dünya’daki etkileri gitgide artan, gerçekten özellikleri olan ülkeler. Biraz önce de söylediğim gibi, Türkiye’deki gayrimenkul sektörü de dünyada başka hiçbir ülkeye nasip olmayan bir potansiyele sahip. Çok geniş alanlara, deniziyle güneşiyle doğal güzelliklere sahip, aklınıza gelen her türlü ulaşım var ve her yere yakın. Ortadoğu’dan, Rusya’dan ya da Avrupa’dan kalktığında 2-3 saatte İstanbul’dasınız. Bir odak noktası olarak hem batılının hem de doğulunun gelip yaşayabileceği bir yerdeyiz. Dünyadaki siyasi olaylardan dolayı, Araplar bir Avrupa ülkesinde ya da Amerika’da rahat edemiyorlar. Öte yandan batılılar da gelip başka ülkelerde çok rahat edemiyorlar ve batı çok pahalı. Monaco’da, 20 senelik bir binada daire metrekare fiyatı 50.000 Euro’dur. Bizde ise, sıfır daire maksimum 5.000 Euro. 1’e 15 fark var. Bizim İstanbul’umuzun, Türkiye’mizin hiçbir eksiği yok. Gayrimenkul pazarı, o açıdan gelecek vaad ediyor. Ancak, imar planlama, tapu kadastro sorunları halledilmiş, yabancıların kafasını karıştıracak, şüphe uyandıracak ortamlardan arındırılmış, net, şeffaf, açık bir gayrimenkul pazarı üretmemiz lazım. Gayrimenkul üretimi diye bir üretim var, gayrimenkul ihracatı diye bir olgu var. Her sene bir 10-20 milyon Dolar gayrimenkul ihraç edebiliriz ve hiç bir şey de olmaz. Biz kendi kendimizi kıskanıp duruyoruz. Allah’ın çölü, Dubai’nin en büyük handikaplarından biri, kuzeye bakmasıdır. Bunu da hiç kimse bilmez. Dubai’de otel var, deniz var. Denize gireceksin, otelin gölgesi denize vurur. Güneş yok yani Allah ne aksilik varsa vermiş ama başına da bir tane El-Maktum vermiş, adam bir mucize. Hiç kimse farkında mı bilmem ama adam denizi alıyor, otelin arkasına sokuyor. Şu an Dubai’deki tüm projelere bak, deniz arkalara sokuluyor, göletler yapılıyor ve deniz güneye geçiriliyor. Ama biz hiç birşey yapamıyoruz. Kartal’daki plan da 10 senede bitirilemeyecek, bir sürü tapusal sorunlar var. 18. maddeyi işletmek lazım ama onu da işletemeyecekler. Kavga gürültü, idari mahkemeler derken Kartal, bir viraneler şehri olacak. Yani o dediğiniz süper plan, göreceksiniz ki uygulamada netice alamayacak. Çünkü mülkiyet sorununu çözülmedi. Yani siz kendinize göre çok güzel bir plan yapıyorsunuz, planı getirip yapştırıyorsunuz ama altında 1.500 tane adam var ve bu adamların hepsi zengin, eski fabrika sahipleri. Yani siz 18. maddeyi gider uygularsınız gecekondu mahallelerinde ve pek bir şey çıkmaz. Ama burada, siz o adamın mülkünün, plana göre yerini kaydırıyorsunuz. Bir tarafa kaydırdığınız zaman adamın mülkü 100 milyon Dolar yapıyor, diğer tarafa kaydırdığınızda 30 milyon Dolar yapıyor. Peki bu işin içinden nasıl çıkacaksınız? Mümkün mü? Bunu yapacaksan önce araziyi istimlak edeceksin. Önce mülkiyeti bitirecek, bu sorunu ortadan kaldıracak sonra planı getirecek yeniden satacak, para kazanacaksın. Devletin arsa üretmesi lazım çünkü imar planı yapma yetkisi devletin elinde. Ama altta karışık mülkiyeti olan bir yere plan yapıyor. Burada muazzam bir rant elde edildi, 5 belki 10 milyar Dolar rant çıktı. Peki bu kime nasıl dağıtılacak? Sorun burada. Alttaki mülkiyet sahiplerinin hepsi para benim olsun diyor. Bu gibi sorunları ortadan kaldırırsanız, Türkiye muazzam gayrimenkul ihracatı yapan bir ülke haline gelir.