1 Ocak 2008 tarihinden bu yana Türkiye'nin ilk GYO'larından biri olan Doğuş-Ge GYO A.Ş.'nin Genel Müdürü olarak görev yapan, İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümü mezunu Hakan Eren sektörün gündemini oluşturan konular hakkındaki fikirlerini bizlerle paylaştı.

Burcu Öztaşkın: 1997’de kurulan, Türkiye’nin ilk GYO’larından biri olan Doğuş-GE GYO’nun 2008’den bu yana genel müdürlüğü görevini üstleniyorsunuz. Türk gayrimenkul sektörünün gelişiminde önemli rol üstlenen GYO’larda bir duraklama dönemine girildiği söyleniyor. GYO’ların bugünkü durumu hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?

Hakan Eren: GYO’lar iyi yönetildiklerinde elbetteki son derece karlı yatırım araçları, neden mi? Gayrimenkul yatırımının karlı olduğunu biliyoruz. Yatırım ortaklıkları ise %20 kurumlar vergisinden muaf olduklarından dağıttıkları kar payları da %20 oranda daha fazla olmaktadır. Kar dağıtımına gidilememesinin sebebi yeni yatırımlara girilmiş olmasıdır. Yatırımlar ve portföy büyüklükleri belirli büyüklüklere ve düzenli gelirlere dönüştüğünde bu kar payları ve hisse değerleri ciddi oranlarda artacaktır. GYO’lar henüz düzenli kar dağıtacak büyüklüklere ulaşamadığı için beklentilere cevap verememekte.

BÖ: Gayrimenkul sektöründe inşaat ve finans temelli farklı gruplar var. Siz inşaat mühendisisiniz. Sektörde kalifiye elman sıkıntısı olduğunu düşünüyor musunuz? Sizce gayrimenkul sektöründe çalışmak için SPK sınavı yeterli bir kriter mi? Uluslararası standartlara ulaşmak için eğitim konusunda neler yapılabilir?

HE: Kesinlikle sektörümüzün en önemli eksiklerinden birisi eğitimli eleman ve yöneticiler. Salt inşaatçı ya da finans sektöründen olmak sanıyorum yeterli olmuyor. Gayrimenkul’ün 3 temel disiplini olduğunu iddia ediyorum.
1. Yapım (inşaat & mimari)
2. Finansman
3. İşletme – Perakendeci (kullanıcı)

Bu 3 disiplini bir arada yorumlayabilmek gerekiyor. Bu disiplinlerden herhangi birindeki eksikliğin özellikle ticari yatırımları tehlikeye düşürdüğünü görmekteyiz.

Ben 1992 yılından beri (16 yıl) bu sektördeyim. Önce inşaat firmalarında, sonra perakende firmalarında ve yatırım firmalarında çalışma şansına eriştim. Bu üç gözlüğü de uzun süreler taktığım için bir projeyle ilgili tüm disiplinlerin ihtiyaçlarını anlayabiliyorum. Ama altını çizmem gerektiğini düşündüğüm konu ise perakendeci olmak. Tüm bu yatırımların temelinde yatan, kiracılarınızın (perakendecilerin ya da kullanıcıların) iş yapabilmesi ve sizin gelirleriniz olan kiraları toplayabilmenizdir.

Konut sektöründe durum biraz daha farklı, perakendeciler yok, onun yerine daire sahiplerinin tasarruflarını sizin projenize yatırmaları için onları ikna etmelisiniz. Doğru lokasyonda, doğru konseptte doğru zamanda ürünler çıkarmalısınız. Üniversitelerde, derneklerde ve kurslarda özel eğitim programları düzenlenmesinin gerekliliğine inanıyorum.

BÖ: Müteahhitliğin ve emlakçılığın yerini kurumsal şirketler almaya başladı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konu hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz?

HE: Kurumsal yaklaşım elbetteki çok daha tedbirli olmakta. Yanlış yapmamak için enine boyuna ölçüp tartmaktayız. Kendi bildiğinizi yapamazsınız. Çok yönlü, çok sesli değerlendirmeler yapılır ve kararlar alınır. Hatalar ayıklanırken, kalite ve müşteri memnuniyeti de yakalanmış olur.

BÖ: Amerika’da başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan mortgage krizi hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz?

HE: Kesinlikle finans piyasalarının gayrimenkule finansal bir araç olarak bakmasının, bariz riskleri göz ardı etmesinin bir sonucudur. Kullanıcıların ödeme kabiliyeti göz ardı edilmiştir. Likidite bolluğu sebebiyle de bu risk derinleşmiştir. Tıpkı başarılı olmayacak kiracılarla doldurulmuş yüzlerce alışveriş merkezi satın alınması ile aynı örnektir. Konut finansmanında baş gösterdi ancak ticari gayrimenkul sektöründe derinleşmesi muhtemel bir krizdir. Bu konuda hem yurtdışında hem yurtiçinde problemler su yüzüne çıkmaya başladı. Tek dileğim kurumların bu zararları kendi bilançolarında karşılayabilmeleri ve zincirleme reaksiyon yaratmamalarıdır.

BÖ: ULI ve PricewaterhouseCoopers tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu’nda Moskova ve İstanbul’un ilk sırada yer alması ve Londra’daki mortgage krizinin bu şehirler üzerindeki etkisi üzerinde önemle duruldu. Sizin bu konudaki düşüncelerinizi alabilir miyiz?

HE: Türkiye’de konut finansmanı krizi yaşanması çok düşük bir ihtimal. Böyle bir senaryonun yaşanması için önce ülke ekonomisinin çökmeye başlaması lazım. Konut finansmanı kullanmış olan çok az bir kesim var ve bu kesimin gelirleri yüksek, ödeme güçlüğüne düşmeleri için büyük çalkantılar olmalı. Ticari projeler gerçekleştiren geliştiriciler, yatırımcılar ve bunların kiracılarının risk potansiyeli daha yüksek. Tüketimin azalması, ilk önce alışveriş merkezi kiracıları ve yatırımcılarını üzüyor.

BÖ: Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin 4875 sayılı yasa ile ilgili gelişmeler hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?

HE: Ülkemizdeki yasaların güvenilirliğini sarstığını düşünüyorum. Yasaların bu kadar güvenilmez olduğu bir ortama yatırımcılar soğuk bakar, ürkek yaklaşır. Gelişmekte olan ülkelerin zaaflarından biri elbet. Umuyorum ki bu sefer düzenlenen yasa tasarısı doğrudur, eksiksizdir, fazlasızdır ve çelik gibi eğilmez.

BÖ: Alışveriş Merkezleri’nin sayısındaki gözle görülür artış hakkında ne düşünüyorsunuz? Sizce bir AVM krizi ile karşılaşılacak mı? AVM’lerin yer seçimleri ve konseptleri ile ilgili eleştiriler var, yan yana ve aynı konseptte olmaları gibi.

HE: Hepsine sonuna kadar katılıyorum. Yan yana aynı mağazalar. Küçücük bir örnekle anlatmaya çalışayım. AVM’leri büyük mağazalar olarak düşününüz.

Yan yana 2 tane McDonald's açmanın bir anlamı olabilir mi? Ama yan yana bir McDonald's ve bir Burger King’in bir mantığı vardır. Farklı tatlar, deneyimler. İnsanları çeker. Ama farklı olsalarda, 4 tanesi yan yana gelirse yaptıkları ciro dördüne de yetmemeye başlamakta. Bizde de AVM ler bu durumla karşı karşıya gelmek üzereler.

BÖ: Büyükdere Caddesi üzerindeki Karayolları arazisi gibi büyük alanlarda yaşanan kentsel dönüşüm süreçleri ile ilgili görüşleriniz nelerdir?

HE: Kentsel dönüşüm yasasının hem İstanbul’un hem de Türkiye’nin tüm illerinin önünü açacağına, çarpık ve dayanılmaz kentleşmenin düzelmesini sağlayacağına inanan iyimserlerdenim. Çok güzel bir İstanbul’u gözümde canlandırabiliyorum. Yeter ki olası depremden 5-10 yıl önce gerçekleşebilsin.

BÖ: İnşaat maliyetlerindeki artışın sektöre etkileri nasıl oldu sizce?

HE: Maliyetlerin artması insafsızca hep satış fiyatlarına yansırdı, ne var ki satışın zaten çok zor olduğu bugünkü pazar şartlarında sanıyorum iş akışının en başında gelen arsa fiyatlarına yansıyacak, yansımalı.

BÖ: Son zamanlarda inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi olarak mimarlarla çalışıyorlar. Sizce mimarlarla çalışmak bu şirketlere değer katıyor mu?

HE: Bunu bir pazarlama stratejisi olarak yapanlar varsa onlar adına üzülürüm. Doğru tasarımcılar ile çalışmazsanız büyük ihtimalle yanlış yapılar üretirsiniz. Doğru bilgi ve deneyimle bezenmiş mimarları tercih edenler ise doğru şekilde işe başlıyorlar.

BÖ: Yatırımcılar mimar seçiminde nelere dikkat ediyorlar?

HE: "Bilgi, Yaratıcılık, Deneyim ve Referans". Kelimeler kendini açıklıyor diye düşünüyorum.

BÖ: Doğuş-GE GYO’dan ve şimdiye kadar hangi projelere imza attığınızdan bahsedebilir misiniz? Ağrılıklı olarak yatırımlarınızı hangi şehirlere ve hangi tür projelere yapıyorsunuz? Bunun sebebi nedir?

HE: Şehirleri seçerken elbette belirli kriterlerimiz var, sonra da buralardaki doygunluk (rekabet) durumunu ölçümlüyoruz. Bundan sonra da o şehirdeki doğru lokasyon ve arsayı tespit etmek kalıyor. Daima bu tercihlerimizi belli başlı perakendeciler ile test etmeyi de ihmal etmiyoruz.

BÖ: Gelecek projelerinizden de biraz bahseder misiniz?

HE: Alışveriş merkezi, ofis ve konut sektöründe projeler üzerinde çalışıyoruz ve anlamlı büyüklükteki yatırımlara imza atmayı planlıyoruz. İstanbul’da yapılacak daha çok proje olduğunu görüyoruz ve değerlendiriyoruz ancak yatırımlarımız İstanbul ile sınırlı kalmayacaktır. Yatırımları güvenli ve karlı olan tüm illeri değerlendiriyoruz.