Fotoğraf: Arkitera Mimarlık Merkezi

Türkiye'nin uygulanmış ilk kentsel dönüşüm projesi sayılabilecek Portakal Çiçeği Vadisi projesi ile adından sıkça söz edilen Faruk Göksu ile planlama, gayrimenkul sektörü ve şu anda gündemde olan Tarlabaşı Projesi için Beyoğlu Belediyesi'ne hazırladığı stratejik sosyal plan ve yatırımcı, belediye ve mülk sahipleri arasında uzlaşma sağlama çabaları üzerine konuştuk.

Burcu Öztaşkın: Sosyal Bilimler konusunda aldığınız eğitimin planlama alanında size ne gibi getirileri oldu? Bize deneyimlerinizden biraz söz eder misiniz?

Faruk Göksu: Gazi Üniversitesi’nden Sosyal Bilimler konusunda önlisans diploması aldım. Bu eğitimin bana özellikle diyalog, insanlarla ilişki ve tarihi miras konularında katkıları oldu. Ancak meslek diplomamı ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden 1984 yılında aldım. Mezuniyetimden bu yana yaklaşık 24 yıldır da şehir planlama konusunda çalışıyorum. Mezuniyetimden sonraki ilk 8 yıl kooperatif sektöründe çalıştım. Ankara Batıkent Projesini gerçekleştiren Kent-Koop’ta çalıştıktan sonra, sonra Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin dönüşüm projesi olan Portakal Çiçeği Vadisi Projesi’ni gerçekleştiren şirketin genel müdürlüğünü yaptım. O da benim hayatımdaki önemli dönüm noktalarından biridir. Batıkent Projesi’nde de kamu, kooperatif sektörü ve kooperatif üyeleri arasındaki uzlaşma süreçlerini takip ettim.

Portakal Çiçeği Kentsel Dönüşüm Projesini gerçekleştiren PORTAŞ’ın, yani Türkiye’de ilk kez mülk sahipleri, belediye ve özel sektör işbirliği içinde kurulan bir kamu, özel sektör ve mülk sahiplerinin ortaklığı ile oluşan şirketin ise proje ve arazi geliştirme yönetimini üstlendim. Bu proje ile, taraflar arasında önemli bir uzlaşma sürecini yaşadım. Projeden etkilenen gruplarla proje senaryosu nasıl geliştirilir, uzlaşma süreci nasıl yaşanır bunları öğrendim. Daha sonra özel sektöre geçtim, Doğuş Grubu’nda çalıştım, Doğuşkent’in genel müdürlüğünü yaptım ve oradan ayrıldıktan sonra da Kentsel Strateji adı altında kendi şirketimi kurdum. Bu şirket aracılığı ile de özellikle kentsel dönüşüm projelerinde başta belediyeler olmak üzere kamuyu, özel sektörü ve mülk sahiplerini proje bazında bir araya getiren projeler üzerinde çalışıyorum.

Şu anda yaptığım şey, “uzlaşma yönetimi”. Yani projeden etkilenen grupları bir araya getirerek sorunları çözmeye çalışmak tarfaların beklentilerini yönetmek, toplumsal çıkar ile bireysel çıkarı üst üste çakıştırmak.

BÖ: Kentsel yenileme ve dönüşüm konularında pek çok uygulamada yer aldınız, bu konular ile ilgili örneklerin ve açıklamaların yer aldığı bir web siteniz var. Bu fikir nereden çıktı biraz anlatır mısınız?

FG: Bursa, Ankara ve İstanbul olmak üzere Türkiye’de 7 tane uygulamalı projede bulundum. Bu uygulamalı projelerden çok deneyim elde ettim. Bu deneyimleri de özellikle meslektaşlarımla, akademisyenlerle paylaşmak istedim. Web sitesi fikri oradan doğru. www.kentselyenileme.org adında bir site kurdum. Bizim insanımız görmediği şeye inanmıyor. Bu nedenle, gördüğünüz, inandığınız şeyi insanlarla paylaşmanız lazım. Portakal Çiçeği Vadisi ve Dikmen Vadisi Projeleri Türkiye’de ilklerdir. Buradaki deneyimleri başka projelere aktarmak lazım.

Tabii site kurmamdaki en önemli nedenlerden biri de Mimar Sinan Üniversitesi’nde kentsel dönüşüm dersi vermem ve bunu öğrencilerle paylaşmamdı.

Sitenin iki amacı var. Birincisi ulusal deneyler, özellikle benim içinde bulunduğum uygulamalı örnekler yer alıyor. İkincisi de dünya örnekleri. Amacım ulusal ve uluslararası deneyim transferlerini bir şekilde kentsel dönüşümle ilgilenen, akademisyen, kamu yöneticisi veya uygulamacı olsun herkesle paylaşmak.

Kısa bir süre içinde www.yerelgirisim.org isimli bir siteyi daha açacağım. Hazırlık aşamasında. Amacım, yerel girişimleri desteklemek ve onlara deneyimlerimi aktarmak olacak.

BÖ: Siteden hiç dönüş alıyor musunuz?

FG: Oluyor. Özellikle, master, doktora tezi yapan öğrencilerden geliyor. Onun dışında belediyelerden geliyor. “Biz de kendi ilçemizde Portakal Çiçeği gibi bir site yapmak istiyoruz, yardımcı olur musunuz? Aynısını yapabilir miyiz?” gibi talepler geliyor. İyi oluyor, interaktif bir ortam sağlamaya çalışıyorum ama çok da fazla zamanım olmuyor açıkçası. Elimizden geldiğince güncellemeye çalışıyoruz.

BÖ: Sizce Türkiye’de “Kentsel Yenileme ve Dönüşüm” kavramları yeterince anlaşıldı mı?

FG: Anlaşılmadı. Niye anlaşılmadı onu söyleyeyim. Bir kere kentsel dönüşüm yeni bir kavrammış gibi 4-5 yıldır Türkiye’nin gündeminde. Sanki Türkiye’nin kentleri dönüşmemiş gibi. Bana sorarsanız 1970’li yıllardan itibaren Türkiye’deki kentler hızlı bir dönüşüm süreci yaşadı.

Bu dönüşüm süreci nedir? Klasik imar planı anlayışı içerisinde yap-sat sistemiyle oluşan apartmanlar ve gecekondu., Daha sonra ne oldu? 1984 yılından sonra gecekondularımız kaçak yapılara dönüştü, ıslah planları dönüşümün en büyük aracı oldu.

Özellikle 1999 Marmara Depremi’nden sonra herkes şu sonuca vardı. Son 30-40 yıldır yaşadığımız dönüşüm sürecinin ürünü kötü. Her 100 konuttan 33 tanesinin riskli olduğunu Marmara Depremi gösterdi.

Günümüzde kentlerimizde iki önemli risk oluştu. Birincisi, yapı riski, ikincisi ise yaşam kalitesi riski. Riskleri ortaya çıkarmak için kapsamlı araştırma yapmaya gerek yok. Büyükşehir Belediyesi İstanbul’da kapsamlı yapı riski analizleri yapıyor, sonuçları buna dayanarak söylüyorum. Her 100 konuttan 15 tanesi, çok yüksek riskli, 10-15 tanesi ise yüksek riskli. Eğer 100 konuttan 33 tanesi riskli ise, ada bazında, doku olarak aldığınızda, yaşanabilirlik riskini de eklediğinizde kentsel doku bazında çok daha büyük bir risk ortaya çıkıyor. O zaman dönüşüm ve yenileme zorunlu hale geliyor.

Kentsel dönüşüm kavramını ben artık üst başlık olarak kullanıyorum. İçinde yenileme, sağlıklaştırma, canlandırma var, daha sayabiliriz. Akademik ortamda da bir tartışma var, dönüşüm lafı sevilmiyor. Bunun en önemli nedeni bu 30-40 yıllık süreç içerisinde kötü örneklerin yaşanmış olması ve günümüzde rant yada kamu odaklı tek taraflı projelerin ve yaklaşımların ortaya konulması. Kavramın iyi ve kötülüğünden ziyade içini doldurmamız lazım. Tükiye’nin en büyük eksikliği batıdan almış olduğu, tercüme edilen bu kavramların uygulamalar ile içinin doldurulamaması. Batı bu kavramları çeşitli projelerde ortaya çıkarmış. Az gelişmiş ülkelerde veya kendi ülkelerinde yapmış oldukları proje süreçleri sonucunda canlandırma, sağlıklaştırma gibi kavramlar ortaya atılmış. Maalesef biz bu süreçleri eş zamanlı yaşamadığımız ya da içini dolduramadığımız için kavram kargaşası devam ediyor. Ben kavramları önemsemiyorum.

Şahsen ben, uzlaşma yönetimi sayesinde projelerde sorun tespit edip, bunun üzerine gidiyorum. Uzlaşma yönetimi kavramının içini de bizim doldurmamız lazım. Nasıl doldururuz bunun üzerinde çalışmamız şart. Yabancıların işbirliği, ortaklık dediği şeyleri nasıl gerçekleştirdiğini bu tür kavramlarla ortaya atmamız gerek.

Bu kavram kargaşası ancak uygulamalarla içi doldurularak, farklı kavramları bularak geliştirilebilir.

BÖ: Uzlaşma yönetimi kavramından biraz bahsedebilir misiniz? Nedir bu uzlaşma yönetimi?

FG: Aslında uzlaşma her sektörün gereksinimi olan bir süreç. Kentsel sorunlar çok farklı, mülkiyet parçalı, yapı ve yapı kalitesi riskimiz var, yoğunluk çok fazla, bunların yanında finansman da yok. Tüm bunları sıraladığımızda bu sorunların çözümü çok kolay olmuyor.

Bu sorunların yanı sıra beklentiler de var. Özellikle mülk sahiplerinin ve yatırımcıların beklentileri o kadar yüksek ki. Bu sorunlar varken bu beklentileri karşılamak mümkün değil. Geçmişte bu yaşandı. Arsanız var, 5 kat yapıldı, daha sonra yıkıldı, 10 kat, 10 kat yıkıldı 20 kat. Piyasa koşulları içerisinde yap-sat dediğimiz sistemde beklentiler hep karşılandı. Yeni dönemde bunu karşılamanız mümkün değil. Kentlerde yapılaşma çok yoğun. Ne yapacaksınız? Kentler artık büyümüş büyüyeceği kadar. Problemler çok fazla. O zaman bu beklentilerin azalması lazım. Bunun için de değeri olan projeler, yani imar hakkının değil yaratılan değerin paylaşıldığı projeler gerçekleştirilmeli.

Son 30 yılda ne olmuş? Hep imar hakkı, yapı hakkı paylaşılmış. Ne kadar fazla imar hakkı, o kadar fazla değer demişler. Ama Marmara Depremi ne kadar fazla imar hakkı, o kadar fazla değer olmadığını gösterdi. Yapı riski %33, herkes kaybetti.

Artık, imar hakkının önemli olmadığını, yaratılan değerin, projenin önemli olduğunu, bu değer üzerinden paylaşım yapılması gerektiğini anlamamız lazım. Bunun için de tarafları birilerinin uzlaştırması lazım.

Uzlaşma nasıl oluyor? Ben kişisel olarak birkaç projede uzlaşma yönetimi yapıyorum, ama bunun kişisel olmaması, artık kurumsallaşması lazım. Uzlaşma Yönetim şirketlerinin kurulması gerekiyor. Bunun olabilmesi için de üniversitelerde derslerin açılması şart. Bence bu şehir planlamanın en önemli konusu. İmar plancısı yetiştimek yerine bu sorunların çözümünde uzmanlaşmış plancıların yetiştirilmesi lazım.

Uzlaşma yönetimi nedir? Birincisi, diyalog. Mülk sahipleriyle, yatırımcıyla, kamu çalışanlarıyla nasıl konuşulacak. İkincisi, uzlaşma ortamları nasıl yaratılacak. Üçüncüsü, uzlaşmanın temel ilkeleri nasıl oluşturulacak. Pazarlık nasıl yapılacak. Tüm bu konulara ilişkin çalışmalar yapılmalı. Her projenin problemleri farklı, o farklı problemleri yaşayan insanların beklentileri farklı. Projeler farklı, beklentiler farklı. Uzlaşma yönetimi demek beklentileri ortak paydada, ortak projede nasıl buluşturacağız demek. Bana göre kentsel dönüşüm eşittir uzlaşma. Uzlaşma olmazsa gerilim, çıkar çatışması olur. Uzlaşma olmazsa projeler gerçekleşemez.

Sivil toplum örgütlerinin de yer aldığı taraflar uzlaşmalı, başka yolu yok. Çözümsüzlük değil çözüm üretecek ortamları yaratmamız lazım.

BÖ: Sivil toplum kuruluşları planlama sürecinde sizce yeterince söz sahibi mi?

FG: Uzlaşma kültürünün veya ortamının içerisinde STK’ların payının büyük olması lazım. Bunun da bence temel ilkesi çözüm üretmektir. Problemleri doğru saptayıp, o problemlerin çözümüne ortak olması lazım. Bunun yolu herkesin işin içine bilfiil girerek, çözüme katkı sağlamasından geçer. Eğer bu yönüyle bakarlarsa bence STK’ların payı büyük.

Yalnız STK’lardan ziyade benim de uğraştığım bir başka konu olan, yabancıların CBO (Community Based Organization) dedikleri, yerel bazlı örgütlenmelere (YBÖ) önem vermemiz lazım. Çünkü STK’lar üst ölçekte stratejiler üretip çözüm ortağı olabilirler. Ama sorunlar bireyi ilgilendirdiği için yerel toplumun örgütlenmesine ihtiyaç var. STK’larla yerel bazlı örgütlerin ortak bir ilişki sistemi kurması gerekiyor. Yani STK’ların yerel toplumu örgütleyerek güç elde edip projenin ortağı olmasında yarar var.

STK’ların da yapısını değiştirmesi lazım. Katkılarının önemli olması ve çözüm üretmeleri gerekiyor.

BÖ: Müteahhitliğin yerini kurumsal şirketler almaya başladı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?

FG: Son 40 yıldır kentsel dönüşüm sürecindeki en etkili aktör yap-sat dediğimiz bireysel müteahhitlerdi. Zamanla, bu müteahhitlerin yerini orta ve büyük ölçekli kurumsal yatırımcılar aldı. Bunun nedeni artık parsel bazında gelişmenin mümkün olmaması. Bundan sonra ada bazında gelişmeler olacak. İster istemez belli bir büyüklükte, proje bazında gelişmeler olacak. Bu süreçte, belli bir kapitali olan, proje geliştirme ve strateji geliştirme kapasitesi olan kurumların olması gerekiyordu ve bu oldu.

Türkiye’nin bir şansı var. 2000 yılından sonra ilk kez Türkiye’de gayrimenkul sektörü ile finans sektörü buluştu. Bu bence bir dönüm noktasıydı. Bunun daha önce olmamasının nedeni gayrimenkul sektöründeki yatırımcıların, yap-satçıların, kendi finansmanlarını kendilerinin yaratıyor olması. Bunu arsa üzerinden, kat karşılığı dediğimiz oranda yaratıyorlardı. Bu yoğunluğun sürekli artması demekti. 5 katlı bir yer dönüştürmek istediğinizde 10 katlı vermelisiniz ki sistem dönsün. Böyle olunca kent kaybetti. Yoğunluklar oransız olarak arttı. Kamu kaybetti. Kayıtdışı ekonomi oluştu. Altyapıyı kamu yaptı. Mülk sahibi kaybetti. 30-40 yıl sonra yapı riskleri o kadar yüksek ki yıkılma tehlikesiyle karşı karşıya kalındı.

Bu süreçte, finans sektörü faiz oranlarının yüksekliği ve enflasyon yüzünden gayrimenkul sektörünün içine giremedi. Şimdi dönem değişti, sektör çok canlı. Yabancı fonlar gelmeye başladı. GYO’lar kurulmaya başlandı. Ülkemizde menkulleştirme dönemi başlayacak. Türkiye’de gayrimenkul bir yatırım aracı, bu nedenle insanlar para kazanmak istiyorlar. Bu, büyük ölçekli projelerin gerçekleştirilmesi için bir fırsat.

Burada kentsel dönüşüme karşı iki önemli ayırım var. Kurumsal dediğimiz, arkasına finans gücünü alan yatırımcılar tabii ki kar odaklı çalışıyorlar. Doğası gereği kar amacı güdüyorlar. Proje geliştirdikleri yerler kentin dönüşüm potansiyeli olan, getirisi yüksek noktaları. Burada örnekler gayrimenkul odaklı ve sermaye odaklı olunca tepki doğuyor. Kamunun elinde 4-5 tane kıyı alanı var. Bunlar, Haydarpaşa, Perşembe Pazarı gibi çok kritik alanlar. Buralarda bence proje geliştirilmeli. Ama burada kamu yararı ile bireysel yatırımcı yararının arasındaki dengeyi çok iyi kurmak lazım. O denge kurulduğu zaman sorun yok. O alanların dönüştürülmesi lazım. Ama bu denge yatırımcı lehine gelişirse o zaman gerilim ortaya çıkıyor ve sivil örgütler de haklı olarak tepki gösteriyor. Kamunun burada dikkat etmesi gerekiyor. Kamu, yalnızca mekansal değil toplumsal ve ekonomik gelişmeyi de dikkate alan projeler üretmeli. Kamu gelişme potansiyeli yüksek alanlara yoğunlaşıyor, özellikle deprem riski olan Zeytinburnu, Küçükçekmece, Bağcılar gibi sorunun çok fazla olduğu alanlara da, kar maksimizasyonunu yapamayacağı için özel sektör girmiyor. Peki bu alanları kim dönüştürecek? Esas risk orada. Bu alanlara ilişkin farklı yaklaşım ve yöntemler geliştirmeli. Bence yap-sat dediğimiz sistemin yapısının değiştirilerek bu bireysel yatırımcıların ya da parsel bazında iş geliştirme kapasitesi olan küçük müteahhitlerin artık ada bazında, proje bazında örgütlenmelerini sağlayacak yaklaşımları ortaya koymak lazım. Öncelikle bu insanları eğitmek gerek. Daha sonra teşvik etmek ve son olarak proje geliştirme yönünde yardımcı olmak gerek. Ancak o zaman mahalle dönüşümleri gerçekleşir. Kimse mahalle dönüşümü üzerine konuşmuyor. Kentsel dönüşüm deyince demin saydığım kentin kritik, boş arsaları ya da gelişme potansiyeli olan arsaların üzerindeki projelere dönüşüm diyorlar. Bunlar dönüşüm projesi değil ki. Bunlar proje geliştirme. Esas kentsel dönüşümün gerçekleşeceği alanlar, mahalle dönüşüm alanları. Her ilçede bu tür alanlar var. İnsanların yoğun olarak yaşadığı konut alanlarının dönüşümü ya da yenilenmesi. Farklı bir yaklaşım bulunması şart. Belki bireysel yatırımcıları orta ölçekli hale getirmek ve bu çerçevede farklı yöntemler geliştirmek gerek.

Mahalle dönüşümü ya da yenilenmesi o kadar zor ve karmaşık bir konu ki. Ben aynı zamanlı deprem odaklı projelerde de danışmanlık yapıyorum. Zeytinburnu, Küçükçekmece ve Fatih’te çalıştım. 3 tane eylem planı önerdik. Bunlardan birincisi ACEP (Acil Eylem Planı). Yoğunluğun fazla olduğu bir mahalle de yaşıyorsunuz, yollar dar, bir deprem olsa nasıl tahliye olacağınızı bilmiyorsunuz. Nereden tahliye olacaksınız? Yollar kapanacak. Nerede toplanacaksınız? Yeşil alan, açık alan yok. Mutlaka her mahallenin Acil Eylem Planı olması lazım. Dönüşümün önemli altlıklarından biri bu. Diyelim ki koridorları, stratejik aksları açtık, toplanma alanlarını da yaptık. Bu yeterli değil. Deprem öncesinde ya da hemen sonrasında can güvenliği zararını azaltma operasyonu da gerekli. Ayrıca, mahallenin yaşam kalitesini arttırmanız için dönüştürmeniz lazım. Dönüştürmek için de MAYEP (Mahalle Yenileme Eylem Planları) önerdik. Yeni yaşam alanlarının yaratılması için mekansal, toplumsal ve ekonomik boyutları içeren kapsamlı dönüşüm ve yenileme modelleri geliştirmemiz gerekiyor. Yani bir tür bireysel ve toplumsal örgütlenme modeli.

Herkes dönüşümün rant odaklı olduğuna inanıyor. Bir yönüyle doğru. Çünkü özel sektör ya da fonlar özellikle gayrimenkul sektörüyle finans sektörünün buluşmasından sonra gelişme potansiyeli yüksek alanlara girdiler. Ancak, özel sektörün ilgilenmediği alanlar da var, plancı olarak buraların sorunlarını çözmek zorundayız. Her 100 konutun 33’ünün yıkılacağı bir mahallede özel sektör teşvik edilmeli ya da biraz önce söylediğim, bu işi yap-satçılar bu hale getirdiyse yap-satçıları eğiterek onlara çözdürmeliyiz. Yerel odaklı fonlar oluşturmalıyız, maliyet odaklı projeler geliştirmeliyiz. Bu tür modelleri biz çeşitli projelerde önerdik. Ada bazında, 2-3 tane yap-satçı birleşerek, onları örgütleyerek, kayıt dışılığı ortadan kaldırarak, teşvikler vererek ada bazında ve proje bazında mahalle yenileme örneklerini ortaya koymamız gerekiyor. Başka bir çözüm yok.

BÖ: Belediyeler gelişmeleri geriden mi takip ediyorlar sizce?

FG: Kentsel dönüşüm deyince sadece mekansal olarak bakılıyor. Bunun yanlış olduğunu da herkes söylüyor. Son 30-40 yılda bunu mekansal olarak yaşadık ama toplumsal ve ekonomik boyutunun olduğunu da söylüyoruz. Ama içini dolduran yok.

Bana göre kentsel dönüşümden önce kurumsal dönüşüm olması lazım. Önce beyin dönüşümü gerek. Şu konuştuğumuz konuları uygulayacak vizyon sahibi yöneticilere ve elini taşın altına koyacak bürokratlara ihtiyacımız var. Bu yapılmadığı sürece yasaların kısıtları ve klasik imar planının dar çerçevesi içinde dönüşüm yapmaya kalkarsanız bir şeyler yanlış olur. Akademik kuruluşların ve STK’ların bu konulara yönelmesi lazım. İnsan yetiştirmemiz, uzlaşma yöneticisi yetiştirmemiz lazım.

BÖ: Altyapı yatırımlarını teşvik etmek için neler yapılabilir sizce?

FG: Bizdeki klasik imar planı anlayışında kamunun arazi geliştirmeden aldığı 2 tane pay var. Biri DOP (Düzenleme Ortaklık Payı), diğeri KOP (Kamu Ortaklık Payı). DOP %40’a kadar bedelsiz alınıyor. Zaten bunun %20-25’i yola gidiyor. İyi bir çevre yaratmak için %40 yeterli bile değil. KOP da hastane gibi kamu kurumlarının ihtiyacını karşılamak üzere ayrılan pay. Bu da kamulaştırararak, yani kamu kaynağı ile elde ediliyor.

Gelişmesini tamamlamış ya da kentsel arsa stoku kalmamış yerleşmelerimizde artık DOP ve KOP’un önemi kalmamıştır. Kentler artık çok yoğunlaştı ve bazı kentler imar planlama sürecini bitirdi. Yapılaşmış alanlardan yeniden DOP, KOP almak mümkün değil. Onun yerine bu dönüşüm sürecinde biraz önce sizin de sorduğunuz soru olan altyapı maliyetleri artıyor. Yoğunluğu 2’den 5’e çıkardığınız zaman bir ulaşım maliyeti ortaya çıkıyor ve bunu da kamunun çözmesi gerekiyor. Örneğin Zincirlikuyu-Maslak hattında olduğu gibi arazi fiyatları 1.000 Dolar’dan 10.000 Dolar’a çıkıyor. Sözkonusu üresel aksta arsa sahibi, yatırımcı kazanıyor ancak kamu kaybediyor. Oraya metro getirmeniz lazım, alternatif yol getirmeniz lazım. Kamu neyle yapacak bunu? Başka kaynaklarla yapacak. Bu kaynağı yatırımcıdan alabilecek mi? Hayır.

Bu gibi dönüşüm projelerinde özellikle kamuya yarar sağlamak üzere 2 yeni araç uygulamaya sokulabilir. Birincisi Proje Ortaklık Payı (POP), ikincisi de son zamanlarda uğraştığım bir projeden çıkan sonuç olan MOP (Metropol Ortaklık Payı). POP’da eğer kamu bir yerde dönüşüm süreci içerisinde yoğunluk artışı sağlıyorsa, artış sağladığı miktarı yatırımcı kamu ile paylaşmalı. Yani yatırımcı artan imar hakkının bir miktarını kamuya vermeli. Kamu da bunu bir fonda toplayarak altyapı harcamalarına aktarmalı. Bunun yurtdışında da çok örnekleri var. İnşaat alanını 2 emsalden 3 emsale çıkartırsan, aradaki 1 emsalin oransal olarak örneğin %25’ini kamuya verirsin, ister alansal isterse değer paylaşımı olarak ver. Kamu da bu payı, altyapının çözümüne ve o geliştirilen projenin etrafındaki sorunlu alanların, özellikle toplumsal ve ekonomik sorunlarının çözümünde kaynak olarak kullanmalı.

Türkiye’nin gündemine ve imar yasamıza POP’un girmesi lazım. Ben bunu dönüşüm yasa taslağına ve yenileme yasasına önerdim. Ancak, henüz kabul görmedi.

Bunun yanı sıra bir de Metropol Ortaklık Payı (MOP) gündeme gelmeli. Özellikle metropol ölçekli kentlerde, üniversite, kültür merkezleri, rekreasyon alanları gibi metropola hizmet edecek büyük ölçekli kullanımlar için de büyük projelerde, yeni yerleşme ve büyük sanayi dönüşüm projelerinde metropole hizmet edecek ortaklık paylarının kamu tarafından alınması lazım.

Özetle, bu iki aracın yani POP ve MOP’un kentleşme literatürüne, yasalara girmesi lazım.


Fotoğraf: Arkitera Mimarlık Merkezi

BÖ: Bir şehir plancısı olarak gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz? Örneğin Türkiye’deki kentlerin bu kadar çok alışveriş merkezine gerçekten ihtiyacı var mı sizce?

FG: Gayrimenkul sektörü ilginç bir aşamaya geldi. İlginçliği de biraz önce bahsettiğim finans sektörüyle buluşması. GYO’ların toplantılarına katılıyorum. En son Gayrimenkul Zirvesi'nin sekizincisi yapıldı. Son 3-4 yıldır Zirve'de çoğu finans sektöründe çalışan gençler katılmaya başladı. Yani gayrimenkul sektörü çeşitleniyor ve gençleşiyor. Gayrimenkul sektörünün üzerinde finans sektörünün bir baskısı var. Bu baskının avantajları var. Artık şehir plancıları da gayrimenkul sektörünün finans boyutuyla ilgilenmeye başlamalı. Bu konuda gayrimenkul geliştirme dersleri var, açılıyor yani, şehir planlamanın başka bir boyutunu ön plana çıkartıyor.

Bir de olumsuz yönü var bu baskınlığın. O da her şey karlılık üzerine kurulduğunda kısa vadeli geri dönüşler üzerine kurgulandığı için özellikle AVM’ler konusunda şu anda kaos yaşanıyor. AVM’ler yapılırken belli getiriler üzerine kurgu yapılıyor. Geri dönüşler, 7-8 yıl üzerine kurgulandığı zaman kentin neresinde boşluk varsa oralara AVM’ler yapılıyor. Bugüne kadar AVM’ler nüfus yoğunluğu nedeniyle karlılığından hiçbir şey kaybetmedi. Şimdi sektörde sayıları çoğalınca yarışabilirlik sorunu ortaya çıktı. Bu yarışabilirlik çerçevesinde birkaç yıl sonra ki şu anda sinyalleri başladı, iyiler kalacak kötüler çalışmamaya başlayacak.

AVM’lerin kentsel ve ekonomik gelişmede iyi yönlerinin yanı sıra kötü yönleri de oldu. Perakende sektörünü çok etkiledi. Özellikle Anadolu kentlerinde gözlemleniyor bu. Anadolu kentlerinde 1-2 tane AVM yapıldığı zaman oradaki küçük esnaf olumsuz etkileniyor. Geleneksel çarşılar çökmeye başlıyor. Bunlar da tarihi mekanların olduğu alanlarda. Bu çok tehlikeli. Hızla tedbir alınması gerekiyor. Yurtdışı örnekleri var. Kent merkezine yaklaştıkça AVM’lerin büyüklüğü küçülmeye başlıyor. Buna ilişkin bir yasa gündemde ama bir türlü yasalaşmadı.

Tabii şu da var, gelecekte ne olacak? En geç 4-5 yıl sonra bu sefer AVM’lerin dönüşüm süreci başlayacak. Buna hazır olmak lazım. Bunu ABD yaşadı. Bu büyük AVM’ler ofislere, hastanelere dönüşmeye başlıyor. Kamunun AVM potansiyelini daha önceden dikkate alarak bir stratejik plan hazırlaması gerekiyordu ama bunu yapmadı. O zaman AVM’ler bu potansiyeli iyi değerlendirip nerede uygun arsa bulduysa orada konuşlandı. Hiç koşul, ilke aramadı çünkü nüfus potansiyeli bunu kaldırıyordu. Bunlar bazı yerlerde ulaşım problemi yarattı. AVM’ler çevresini tetikleseydi, dönüşüme öncü bir takım şeyler verseydi doğru olurdu ama bu da olmadı.

Önerim AVM’lerin de hasılatlarından belli bir yüzdeyi kültür değerlerinin korunmasına, geleneksel çarşıların yeniden canlandırılmasına ayrılması. Çöken ekonomilerden etkilenen grupların sosyal sorunlarının çözümünde kullanılmak üzere bir kültür fonu kurulup oraya kaynak aktarılması lazım.

BÖ: Mortgage krizi hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz?

FG: Mortgage, ipoteğe dayalı, uzun vadeli, özellikle konut edinmeye yönelik bir sistem. Türkiye’de bazı ticari bankalar faiz oranlarını düşürerek ve süreyi zannedersem 15 yıla kadar uzatma imkanı sağlayarak kullanıcıya ya da yatırımcıya bir fırsat yaratıyor. Fakat bunun yaygınlaşması için özellikle 25-30 yıldan aşağı geri dönüşün olmaması ve aylık ödemelerin de bir kiraya karşılık gelmesi lazım ki bu yatırımı herkes yapsın. Ödediğin kadarını vergiden düşmek gibi bir takım teşviklerin olması gerek. Şimdi bu koşullar oluşmadığı için bunu ticari bankalar bu şekilde yapmaya çalıştı ama bu özellikle orta ve orta-alt gelir gruplarına yönelik olması gerekirken daha üst gelir grubuna yönelik oldu. Türkiye’de bu yöntemden çok fazla kişi yararlanmıyor. Yurtdışındaki kriz gayrimenkul sektörünü etkiledi, satışlar şu anda durma noktasına geldi ama aşılacağını zannediyorum. Siyasi belirsizlik ortadan kalkarsa açılabilir. Gayrimenkul sektöründeki bu durgunluk finans sektörünü de durdurdu. Bankalar, bireysel krediyi de ticari krediyi de daha dikkatli veriyor. Bu nedenle sektörde durgunluk yaşanıyor. Ama mortgageın bir şekilde Türkiye’ye yerleşmesi lazım. Enflasyon şu anda artış eğiliminde, banka faizleri de düşmediği sürece, bu bana biraz zor geliyor.

BÖ: Planlama hiyerarşisinde ve planlama süreçlerinde ne gibi sorunlar var sizce?

FG: Son elli yıllık planlama pratiğimiz incelendiğinde kentlerimiz yaşadığı süreç çok iç açıcı değil. Kentlerimiz kimliklerini kaybetmiş. Benzerlikler artmaya başladı. Farklılıklar ortadan kalktı. Bakıyorsunuz Urfa da aynı İstanbul da, Mardin de aynı. Bu süreç içerisinde bütün tarihi ve kültürel değerlerimiz kaybolmuş. Plan geleceğin öngörüsüdür, geleceği belirler. Ancak, geçmişin değerlerini göz ardı etmez, onu zenginlik olarak kabul eder. Maalesef çeşitli nedenlerle planlama pratiğimiz sonucunda kentlerimiz iyi gelişmedi ve dönüşmedi. Artık, yeni yaklaşımları belirlememiz lazım. Bana göre artık sorunlar o kadar fazla ve o kadar kemikleşmiş ki hızla eylem planlarına geçmemiz gerek. Hiç kuşkusuz bütüncül bir çerçeve olmalı. Bu bütüncül çerçeve bana göre klasik planlarla, çevre düzenleme planlarıyla olmuyor. Çünkü Türkiye çok gelişen, çok dinamik bir ülke. O nedenle mekansal gelişim strateji şemalarından yanayım. Avrupa’da uygulamaları var. Klasik imar planlarıyla verilen kararlar hep durağan, bu araç ile kentleri dönüştürmeniz mümkün değil. Ülkemizde uygulama plandan önce gidiyor, bugüne kadar bu hep böyle oldu. Bu gerçeği görmeliyiz. Bütüncül düşünme anlamında esnek bir şemamız olmalı. Şema içerisindeki stratejik kararların özel sektör, kamu ve sivil örgütlerle paylaşılarak tüm sorunların çözümüne yönelik kısa, orta ve uzun vadeli eylem alanları programlanması lazım.

Artık, kentsel arsanın yeniden kullanım becerisini göstermeliyiz. Boş arsa olmadığına göre bu alanlarda çok yoğun yapılaşma olduğunu biliyoruz, birincisi bu. İkincisi, bu alanlarda yaşayan mülk sahipleri ve kiracılar için çözüm önerileri geliştirmeliyiz. Kentsel alanların çoğunda standartlar az, bunları arttırmalıyız. Bunun için yeni yöntemler geliştirelim. Bu uygulama araçlarından birini söyledim POP ve MOP. Bunun yanı sıra 3 yeni aracın daha gündeme gelmesi lazım. Birincisi, yoğunlukları dikkate alarak imar haklarının toplulaştırılması yöntemini yaygınlaştırmamız lazım. Örneğin Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi imar hakları toplulaştırmasının en iyi örnekleri. İkincisi ise, imar haklarının transferi yöntemi kentleşme sektörünün gündemine gelmeli. Bu yöntem henüz Türkiye’de uygulanmadı, koruma yasasında bir madde olarak var. Yönetmeliği hazırlanmalı. İmar haklarının transferi özellikle Amerika’da uygulanan bir sistem. Özellikle kültürel alanlar gibi imar hakları kısıtlanmış alanlarda, imar haklarını biraz arttırarak orada bu hakkı kullanılmayıp bunu sertifikaya çevirerek satışına izin veren bir yöntem. Ayrıntıya girmiyorum, Eylül’de “İmar Hakları Transferi” ile ilgili bir kitabım çıkacak orada detaylı olarak anlatılıyor bu konu.

Üçüncüsü de menkulleştirme. İmar haklarının, mülkiyetin menkul kıymete dönüştürülmesi. Madem finans ve gayrimenkul sektörü bir araya geliyor, bunun sinerjisinden yararlanmamız gerekiyor. Bu araçları zenginleştirmemiz, uygulama modellerini ortaya koymamız lazım. Bunları yaparsak, imar planı yaklaşımını da değiştiririz. Bunların karşılıklı iletişim içinde olması lazım. Bu araçlar uygulamalarla geliştirilmeli. Uygulama olmaması için neden yok. POP, MOP, imar haklarının toplulaştırılması, transferi, menkulleştirme dediğimiz araçların geliştirilmesi ve uygulanması çok zor değil. Tabii ki bunlar uzlaşmayla yapılacak ama yasal altlıklarının da oluşturulması gerek.

Örneğin, kıyılarımızda kentsel arsa o kadar kötü kullanılıyor ki! Kıyısal dönüşüm süreci, kentsel dönüşümün yanı sıra Türkiye’nin gündemine gelmeli. Turizmin geliştirilmesi ve ekonomik kazanç sağlanabilmesi için kentsel arsanın kıyılarda yeniden planlanması ve kentsel estetiğe dair yanlışlıklarının düzeltilebilmesi için de bunun yapılması lazım. Yani biz kentsel dönüşüme paralel olarak kıyısal dönüşümü de düşünmeliyiz. Kıyılarımızı, doğaya yeniden kazandırmak için ilk önce kıyılarda kötü kullanılan, yok olan yerler düzeltilmeli. Oradaki insanlarla uzlaşarak üretilecek modellerle, bu dönüşümler çok daha kolay hale getirilebilir diye düşünüyorum. Yapılması gereken çok şey var.

BÖ: Son olarak şu an gündemde olan projelerinizden söz edebilir misiniz?

FG: Kentsel Strateji olarak 3 sektöre hizmet veriyoruz. Bir, belediyeler: Belediyelere daha çok fahri hizmet veriyoruz. İki, özel sektör: Bunların içinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları var, gayrimenkul şirketleri var. Üç, yerel halk ki bunlara da fahri hizmet veriyoruz. Bu 3 grubu proje bazında bir araya getirmeye çalışıyorum. Model ve strateji üretiyorum.

Projelerden bir tanesi, Karanfilköy. Mesela oradaki bir gecekondu alanı için güzel bir model geliştirdik. Ben Karanfilköylüler’in danışmanıyım. Arsa belediyenin. Karanfilköylüler 40-50 yıldır burada oturuyor. Yaşam alanlarını oluşturmuşlar. 600 tane gecekondu var. 600 gecekondulu, dernek kurmuşlar. Önerimiz şuydu: 600 gecekondudan kötü olanları yıkılsın, iyi olanları yenileştirilsin ve yeni yaşam biçimi oluşsun. Tabii, bu oluşurken de, ister bakım-onarım olsun ister yıkıp yeniden yapma, bunların bir maliyeti var. Bu maliyeti gecekondulu versin. Burada sorun kamunun arsasının bedelinin saptanması. Kamu arsasının bedelini de gecekondulu ödesin. Bir bedel belirledik ve belediyeye gittik. Önerilerimizi sunduk. Belediyeyle şu anda uzlaşma süreci devam ediyor. Fakat, tartışma arsanın bedeli üzerine yoğunlaşmış durumda. Kamu, arsanın çok değerli olduğunu, herkesin payı olduğunu ve en iyi şekilde değerlendirilmesi gerektiğini söylüyor. Diğer taraftan orada yaşayanlar da, “Tamam, haklısınız ama biz de burada 40-50 yıldır yaşam mücadelesi verdik, yeni yaşamımızın kurulmasında inşaat maliyetlerini biz kendimiz karşılıyoruz, belediyeye de bir miktar arsa bedeli olarak ödeme yapabiliriz,” diyor. Şimdi orta yolu bulmaya çalışıyoruz. Karanfilköy Mahalle Yenileme Projesi’nde gecekondulu kendi arasında uzlaşmış, model geliştirmiş, şimdi belediye ile yaşayanlar arasında uzlaşma arıyoruz.

İkinci projem ise, şu anda gündemde olan Tarlabaşı. Tarlabaşı’nda, yenileme yasası çerçevesinde ihalesi yapılmış ve proje hazırlanmış. Yatırımcı, belediye -ben belediye tarafından görevlendirildim- ve mülk sahipleri arasında uzlaşma sağlamaya çalışıyorum, son viraja girdik. İnsanlarla oturuyoruz, konuşuyoruz, beklentileri aşağıya düşürmeye, insanları bir araya getirmeye çalışıyoruz. Mahallede olsun belediyede olsun, toplantılar yapıyoruz. Mülk sahiplerinin beklentilerini yatırımcıya iletmeye çalışıyorum. Yatırımcı da belediye ile uzlaşmaya çalışıyor, işte böyle bir süreç var. Birtakım ilkleri gerçekleştirmeye çalışıyorum. Bir stratejik sosyal plan hazırladım. Bu görevi kabul ederken, bu işin sosyal ve ekonomik boyutunun önemli olduğunu, ilk defa böyle bir şeyin olacağını, o nedenle bu planın hazırlanması gerektiğini belirttim. Planda 4 tane hedef koyduk ki bu çok önemli bence. Birinci hedef, yeniden yerleştirmeye yönelik statejiler geliştiriyoruz. Çünkü buradaki insanlar iki yıllığına buradan gidecekler ve bir kısmı geri dönecek, bir kısmı dönmeyecek. Dönecekler için her şey hazır ama dönmeyecekler için yeni alanların bulunması ve onların bunu kabul etmesi gerekiyor. İkinci strateji, “iş ve gelir yaratmaya yönelik ne yapabiliriz?”. Burası yoksulluk alanı olduğu için, buradaki insanlara hem inşaat aşamasında, hem de inşaattan sonra, turizm, ticaret gibi hizmet sektöründe yeni iş olanakları sağlamaya yönelik bir strateji geliştirdik. Yatırımcı ile anlaştık, buradaki insanları 3, 6, 8 aylık eğitimlere almayı düşünüyoruz ve onlara iş garantili sertifikalarla taahütlerde bulunuyor yatırımcı. Üçüncüsü ise, örgütlenme statejisi. Biraz önce konuştuk, özellikle buradaki mülk sahiplerinin, kiracıların örgütlenerek sorunlarına sahip çıkmalarını sağlıyoruz. Komiteler oluşturuldu, iş aramadan tutun da proje bilgilendirmesine kadar bir örgütlenme sağlandı. Dördüncü strateji ise, sosyal gelişmenin sağlanmasıdır. Buna ilişkin eylem alanları belirledik. Örneğin ilkokul çocuklarının, 2 yıllık gidip geri dönme sürecinde yeni okullarına nasıl uyum sağlayacağından tutun da iş yaratmaya kadar toplamda 4 strateji ile 56 tane eylem alanı koyduk. Amacımız şu: Bütün sivil toplum örgütlerine sunum yapmak ve bu stratejik plana ilişkin görüşlerinin geri bildirimini sağlamak. Plan tartışmaya açılacak. “Bu 56 tane eylem alanından hangisine çözüm ortağı olmak isterseniz gelin!” çağrısı yapacak. Örneğin bir sivil toplum örgütü, “ben ilkokul öğrencilerinin uyum sürecine destek olmak istiyorum,” ya da bir diğeri “ben iş geliştirme ile ilgili olarak kapasiteyi turizme yönelik geliştirebilirim,” diyecek. Bir grup “Ben restorasyon sektöründe iş gücünü buradan oluşturup çalıştırırım, burada deneyim elde eder, başka projeye de transfer ederim,” gibi çözüm üretebilecek. Bu, yakında kamuoyuna açıklanacak. Sivil örgütlere dağıtılacak, tartışılacak, yeni öneriler varsa bu öneriler geliştirilecek, ondan sonra diyeceğiz ki, “Gelin, çözüm ortağı olun.” Çok sayıda sivil örgüt var, herkes kendi alanında bir şeyler üretebilir. Bunların hepsinin proje fonlarını da bir şekilde bulacağız. Bu heyecanlı bir şey. Biz bunları dernekle, oradaki örgütlenmelerde de hep tartışıyoruz

Onun dışında ilgilendiğim bir başka proje de İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından geliştirilen Hacıhüsrev Projesi. Bu projenin bir ilkesi de şu: Hacıhüsrev’de oturanların, yaşayanların kiracı dahi olsalar hiçbir yere gitmeyecekleri, orada yeniden yaşayacakları bir dönüşüm projesi olması. Bu durum biraz daha farklı. Bunun finansmanı araştırılıyor, özel sektörle, TOKİ’yle nasıl işbirliği sağlanabileceği düşünülüyor, modelleri üzerinde çalışılıyor. Burada da stratejik sosyal plan hazırlanacak. Buradaki insanların da kapasitelerinin arttırılarak, ekonomilerinin geliştirilmesine yönelik girişimler var. Benim tecrübem, özellikle mülk sahipleriyle uzlaşma sürecinde, paylaşımdan yani “Şu evime, şu arsama karşılık ne veriyorsun?”dan önce, işsizliği soruyorlar. “Kızım işsiz, buna ne yaratıyorsun?” diyorlar. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinin olmazsa olmaz şartı, sosyal ve ekonomik dönüşümdür. Bu nedenle, sivil örgütlerin, işin içine girip, sahiplenmesi ve çözüm ortağı olması gerekiyor.

Kısaca, kentsel dönüşüm ve yenileme model ve stratejilerinin oluşturulması ve kamu, özel ve sivil toplum işbirliği ile proje geliştirme süreçlerine hem şahsen hem de Kentsel Strateji adlı şirketim ve çalışma arkadaşlarımla katkıda bulunmaya çalışıyorum.

Kentsel dönüşümün bir uzlaşma süreci olduğuna inanıyorum. Kentsel sorunların çözümünde mekansal, ekonomik ve toplumsal boyutları ele alan kapsamlı bir eylem planlama sürecinin hızla yaygınlaşmasına işbirliği ile her kesimin katkıda bulunmasını diliyorum.