Fotoğraf: Arkitera Mimarlık Merkezi

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği GYODER'in kurucu üyelerinden, 2005 - 2006 yılları arasında Dernek Başkanlığı görevini yürüten ve bugün ULI Türkiye Başkanı olan Haluk Sur ile gayrimenkul sektörünün gündemini oluşturan konular hakkında bir söyleşi gerçekleştirdik.

Burcu Öztaşkın: İnşaat mühendisliği, çevre bilimleri ve çevre mühendisliği konularında eğitim aldıktan sonra gayrimenkul sektörüne geçişiniz nasıl oldu?

Haluk Sur: Bu durum çok tesadüf değildi aslında. Çocukluğumdan beri inşaat mühendisi olmak istiyordum. 1970’lerin sonu itibari ile çevre mühendisliğinin çok önemli bir dal olduğunun farkına vardım. Türkiye için çok yeni olduğunun bilincindeydim ancak çevre mühendisliğinde akademik kariyer yapmak niyetindeydim. Okuldaki projelerin önemli bir bölümünde aktif görev aldım. Doktora yapmak için University of Michigan’a gitmek üzereydim. Ama son anda bir karar değişikliği ile ticari hayatın içinde buldum kendimi.

O günkü şartların getirisi ile şirket kurduğum arkadaşlarımla birlikte ilk göz ağrım olan inşaat sektörü üzerine yoğunlaştım. Hayata inşaat mühendisi olarak devam etmek icabetti. Akademik kariyere devam etseydim bu muhakkak çevre mühendisliği içerisinde olacaktı.

1980’lerde Türkiye’de gayrimenkul sektöründe kurumsallaşmış bir yapı söz konusu değildi. Özellikle 1990’ların ikinci yarısında GYO’ların ortaya çıkışı bu konuyu tetikledi. GYODER’in kurulup uluslararası boyutta toplantılara imza atarak bu konuyu gündeme taşıması önemli oldu. Bir de 2001 krizinden sonra, özellikle 2003 itibari ile sektörün daha kurumsal hale gelmesi konusunda adımlar atıldı. Ondan önce gayrimenkul sektörü yerine inşaat firmalarının ürettiği projeler vardı ve bunlar da çoğunlula konut projeleri idi. Kooperatifler veya devlet eliyle (Emlak Bankası kanalıyla) geliştirilmiş, bazı sosyal faaliyetler ve daha küçük boyutlu alışveriş üniteleri içeren konut projeleri vardı. AVM’ler henüz gündemde değildi ya da taahhüt sektörü vardı. 1970’lerin sonunda özellikle inşaat sektörünün yurtdışına açılması, yurtdışına taahhüt sektörü olarak gidilmesine rağmen Türkiye’ye sürekli bir know-how, teknoloji transferi sağlanması, inşaat sektörünün kabuk değiştirmesi ve sonrasında ikinci bir kilometre taşı olarak GYO’ların kurulması... Bunlar gayrimenkul sektörünü ortaya çıkardı.

İnşaatçılığın bayrağı altında belki de koruması altında olan gayrimenkul sektörü kendi güzergahını ancak çok uzun yıllar sonra belirleyebildi. Bu anlamda inşaatçı olup burdan gayrimenkul sektörüne geçiş benim yaş grubum için çok tesadüf değil.

Proje firmamız vardı, projeler ürettik, özel işler yaptık. Tasarımdan inşaatçılığa, geliştirmecilikten yatırımcılığa kadar farklı yerlerde bulundum. Biliyorsunuz ki zaten Türkiye’de inşaat firmaları kendileri geliştirirler, kendileri yaparlar ve kendileri pazarlarlar. Yapı bu zamana kadar böyleydi. Hala da böyle devam ediyor ama yatırım tarafı ve fonlar ile inşaatı yapan, taahhüt eden kısım, taşeronluk hizmetleri giderek ayrılıyor. Uluslararası yatırım kriterlerine daha uygun bir yapı oluşmaya başladı. Dilerim ki bu böyle devam eder.

BÖ: Türkiye’de Gayrimenkul sektörü yeterince oturdu mu?

HS: Türkiye her sektörde olduğu gibi yapısal anlamda, işin sosyo-ekonomik ve hukuksal altyapı boyutuyla bir değişim süreci yaşıyor. Takdir edersiniz ki bu adı üzerinde bir süreç ve bir zaman dilimini kapsıyor. Taşlar yerli yerine oturdu diyemeyiz ama oraya doğru gidiyor.

Konut üreten ve bizzat konut projelerini kendisi yapan önemli firmalardan bazıları işin arazi ve proje gelirştirme tarafında yer almaya başlayıp, inşaat kısmını inşaat gruplarına havale etmek gibi bir çizgi izlemeye başladılar. Büyük inşaatçı gücüne istinaden bazıları hala inşaatı kendisi yapmak istiyor. Ama çok mutlak olan uluslararası değerleme, uluslararası raporlama, muhasebe standartları veya pazar araştırma standartları giderek bu işin uzmanı olan firmalara doğru yönlendi ki doğrusu da bu. Bir pazar araştırması yapıp, kendi kendinize bazı verilere tutunarak proje geliştirmek yerine tarafsız bir gözle bu konunun uzmanı olan bir firmanın yaptığı çalışmayı baz almak, bunu kendi bilgi ve tecrübenizle, birikiminizle mukayese ederek nihayi kararlar almak daha akılcı gelmeye başladı. Özellikle uluslararası yatırımcılarla temas etmek isteyen proje geliştiriciler, bunun böyle olması gerektiğinin önemini anladılar. Yatırımcılar açısından tarafsız bir gözle, farklı bir bakış açısıyla ama uluslararası yatırım ve değerleme kriterlerini dikkate alarak çalışan firmalar gündeme geldi. Bu sağlıklı bir gidiş, buna olumlu bakmamak mümkün değil.

Bu yönden çok da mutluyum açıkçası. Tabii herşey hallolmadı. Ama dediğim gibi bir zaman süreci içinde Türkiye ve Türk gayrimenkul sektörü dışa açıldıkça, küresel rekabet içine daha çok girdikçe, küresel gayrimenkul piyasalarını daha fazla gözlemledikçe bu ayrışma ve sektörel bazda alt grupların yerli yerine oturması, rollerinin tarif edilmesi, görev tanımlarının anlaşılır ve net bir hale gelmesi kaçınılmaz.

Emine Merdim Yılmaz: Müteahhitliğin yerini kurumsal şirketler almaya başladı. Daha hızlı ve daha kaliteli bir üretim var. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?

HS: Türkiye aslında son 5 senede sektör açısından devrim niteliği taşıyan bazı yasaları çıkardı ki bunların en önemlilerinden biri de uluslararası bireysel ve kurumsal yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesine ilişkin 4875 sayılı yasa.

Bu beraberinde sadece yatırımcıların değil uluslararası proje geliştiricilerin de Türkiye’ye ilgi duymasını getirdi. Dışarıdan gelen bu firmaların sayısında artış gözlemleniyor ki bu artış aslında hala istenen noktada değil. Dünyanın çok önemli yatırım ve proje geliştirme grupları Türkiye’ye henüz gelmediler ama kurduğumuz temaslar dolayısıyla kararlarını bizzat kendilerinden duyduğum için açıkçası bu trendin hızlanacağını görüyoruz ta ki Türkiye’nin ekonomik, politik istikrarının yerli yerine oturması sağlanana kadar. Büyük yatırımcı grupları geldikçe, sermayesi olmayan, sadece ön satış sistemine dayalı olan ve alım tarafında alıcının riskini güvence altına almayan, sigortalamayan daha küçük çaplı yatırımcıların başta büyük kentler olmak üzere kent merkezlerinden çekilerek yerlerini yavaş yavaş büyük gruplara bırakacaklarını öngörüyoruz.

Ama bir de gerçekçi olmak lazım, Türkiye’de 81 vilayet, binlerce ilçe ve yerleşim birimi var. Her yere büyük yatırımcı gidip büyük projeler yapmaz. Özellikle Türkiye’de sayısı 17 olan metropol kentlerde ve vilayet merkezlerinde bu projeler daha etkin hale gelir. Muhakkak küçük yerleşim birimlerinde daha küçük çaplı proje üretenlerin faaliyeti söz konusu olacaktır onların da bir şekilde ayakta kalması gerek. Tıpkı hipermarketler ve bakkallar gibi. Bakkallar olmazsa olmaz, yaşamak zorunda. Sektörün içinde de sermaye ve finansman yönünden sınırlı imkana sahip ama sektörde ağırlık teşkil eden firmalar var olmaya devam edecekler fakat imkanlara paralel şekilde projeler geliştirerek.

Büyük ve daha kurumsal proje geliştiriciler devreye girdikçe, kurumsallaşma sektörün geneline de yansıyacak. Geçmişte ev alıcısı proje geliştirenin biraz da insafına sığınarak, o işi yapacağına güvenerek, ön satışla, daha ucuza konut ediniyordu. Yatırımcıyı veya konut alıcısını koruyan herhangi bir kayıt yoktu ve bunun çok üzücü örneklerini de gördük.

Türkiye’yi ve konut sektörünü bugünlere taşıyan bu irili ufaklı yatırım grupları, ön satış sistemine dayalı konut finansman sistemi olmaksızın az sermaye, hatta kat karşılığı inşaat sözleşmelerini gündeme getirerek ama daha çok satarak konut üretti. Bu artık yerini daha çok sermaye gücüne, daha fazla alıcıya güvence sağlayan büyük grupların projelerine yerini bırakmaya başladı. Daha da hızlanacak bu süreç.

EMY: 4875 sayılı yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin iptal kararı hakkındaki gelişmelerle ilgili görüşlerinizi alabilir miyiz? Türkiye’de gayrimenkul sektörüne kısa ve uzun vadede nasıl etkileri olur?

HS: Türkiye’de gaza basılması açısından önemli yasalardan birisiydi. Diğeri de tabii mortgage yasasıydı. Yasa çıktı aslında ama henüz uygulama istenen düzeyde değil. Çünkü konunun kamu ayağında sahip çıkanı olması lazım, bu çok önemli. Olayı kişisel bazda, o kişler o kurumlardan ayrıldıktan sonra o konuya sahip çıkmayan kurumlar haline dönüştüğünü var sayarsak takip edilmemesinin ortaya çıkaracağı olumsuz neticeleri de hesaba katarak irdelemek lazım.

Şu anda konut kredi sistemi, dünya konjonktüründen ve Türkiye’nin kendi iç piyasa şartlarından kaynaklanan yüksek faiz oranlarıyla hala devam ediyor fakat yasanın esas getirmek istediği şey 2. piyasa mekanizmasının kurulmasıydı. Bu henüz gerçekleşmedi ama gerçekleşmesi elzem. Sub-prime kriz var deniyor. Bu mortgage sistemin yanlış olduğu anlamını taşımaz. Dünyanın bir yerinde kredi verenlerin riski fazla üstlenerek, riski yüksek müşteri grubuna tanıdıkları kredi olanakları neticesinde, onlara yapılmış bir takım menkulleştirme işlemleri neticesinde bazı kredilerin geri dönmeyip temerrüte düşmesinden ötürü bir hüsran doğmuşsa bu sistemin hatası değil, o kredi veren kuruluşların risklerini yönetememesinden kaynaklanan bir şeydir. Dolayısıyla mortgage konusu hayati bir konudur.

Bir diğer önemli konu da şu anda meclisten hala çıkmayan Kentsel Dönüşüm Yasası’dır. Bu olmazsa olmaz. Biz her yaptığımız işi yargıya taşıyarak her yapılan faydalı işe karşı yürütmeyi durdurma kararı alarak bir yere varamayız. Bir defa şunlara kararını vereceğiz: modern, çağdaş kentlere sahip olacak mıyız? İnsanlarımızı güvenilir konutların içinde yaşatacak mıyız? İnsanımızı deprem riskinden uzak, sağlıklı ortamlarda yaşatacak mıyız? Bunlar verilmesi gereken temel kararlar. Bazen toplum çıkarları söz konusu olduğunda, toplum çıkarlarının dayandığı kamu vicadanının söz konusu olduğu yerde bireysel menfaat ve faydaların ve hakların ne olduğunun iyi sorgulanması lazım. Geçen gün bir sanatçımızın gazetede bir beyanatı vardı: “Sulukulemiz yıkılmasın.” Acaba Sulukule’nin ara sokaklarına, dar sokaklarına, izbe yerlerine girip bakıldı mı? Sulukule’nin ön yüzüne, oradaki şen şakrak, sazlı sözlü ortama bakarak, o insanlara bu şartlarda yaşayın demenin bir anlamı var mı? Öyle fotoğraflar, öyle kareler görüyorum ki nasıl burada insan yaşıyor demekten kendimi alamıyorum. Gene Sulukule, Roman Kültürü olsun, tabii ki yaşasın, çok önemliler, özellikle musiki şinas yönleri hakikaten saygıya değer ama temiz, uygar, çağdaş, sıhhi, hijyenik yerlerde yaşasınlar. Bunu istemek kötü bir şey mi? Gene Sulukule’yi kurun, yine benzer bir şey yapın, konsepti oluşturun. Hatta daha büyüğünü yapın, daha turistik olsun, daha çok insan ziyaret etsin, daha çok para aksın...

Türkiye’nin bazı yasaları çıkarmış olması önemli ama 4875 sayılı yasa ile ilgili, bugünlerde yaşanan bir süreç var. Kısa sürede atlatılacağını umuyorum. 4875 sayılı yabancı yatırımı teşvik kanununun Türkiye’de kurulu olan ve ortaklarının tamamı veya bir kısmı yabancı olan şirketlerin gayrimenkul alımını serbest bırakan 3D maddesi, 6 ay süreyle geçerli oldu ve Anayasa Mahkemesi bu yasanın yürürlükten kalkacağına dair bir karar aldı. O günden beri yurtdışında katıldığımız bütün toplantılardaki ve Türkiye’ye gelen yabancı yatırımcıların tamamının bize sorduğu ve cevap vermekte zorlandığımız konular bunlar. Şöyle bir düşünce var, yabancılar geliyor, ülkemizin topraklarını satın alıyor, Türkiye’nin toprakları peşkeş çekiliyor. Böyle birşey yok. Eğer vatan sevgisi sorgulanacaksa, kimsenin vatan sevgisinin ne olduğunu peşin hükümlerle kimse yargılayamaz.

Dünyanın bir gerçeği var. Her sene dünya üzerinde 500 milyar Dolar’dan fazla küresel gayrimenkul yatırımı yapılıyor ve bu yatırımları belli ülkeler daha çok çekiyorlar. Ülkeler arasında kıyasıya bir rekabet var. Türkiye son 3 senede 58 milyar Dolar dış sermayeyi, doğrudan yatırım sermayesini içe çekebilmiş bir ülke. Bu dünya üzerinde çok önemsenen bir rakam. Özelleştirmeler ile beraber bu rakam 75-80 milyar Dolar’ı buluyor. Bir anlamda faizsiz kredi. Bunun 11 milyar Dolar’ı gayrimenkul sektörüne ve özellikle son 2 sene bu rakamın 9 milyar Dolar civarında olduğunu düşünürseniz, müthiş bir rakam.

İspanya 1980’lerin ortasında Avrupa Birliği’ne girince aldığı 50 milyar Dolar ile ayağa kalktı zannediliyor. İspanya’yı İspanya yapan, son 20 senede aldığı 300 milyar Dolar’dır. İspanya, güneşini pazarlayabilmiştir. İspanya’da mal bolluğu var, fiyatlar düşük, piyasa durdu da deniyor. Ama 1,7 milyon konut satışı ile her sene 4-5 milyona yakın insanın geldiğini ve alışveriş, market, telefon kullanımı, taksi, otel gibi unsurlarla, değişik aktiviteler ile İspanya’ya para bıraktığı gerçeğini değiştirmez.

Tabii ki her şey sınırsız, herkes istediğini alsın, istediğini satsın diye birşey yok. Mütekabiliyet esası zaten bu işin can alıcı, karşılıklı ilkesi. Sizin ülke vatandaşınız, başka bir ülkede yer alabiliyorsa onlar da burada yer alabiliyorlar. Türkiye son 4 senede bu büyük şıçramayı yaptıysa bunda AB sürecinin başlaması son derece önemli bir unsurdur. AB kriterleri önemlidir. Almanya’da 4 milyona yakın Türk vatandaşı konut sahibi olmuşken, bir Türk kuruluşunun 30 bin daire aldığı bir ülke olduğunu var sayarsanız Almanlar'a Türkiye’den daire almayın demek ne kadar anlamlı. Almanya’da Türklerin yaptığı 100 milyondan fazla yatırım var. Yasayı koymuşsunuz. Sınır boyları, askeri alanlar, maden alanları, orman alanları, birinci derece tarım arazileri yabancılara satılmaz diyorsunuz. Çok güzel. Bunlar doğru şeyler. İmarlı alanlar şartını da getirmişsiniz, belki mücavir alanlar da ilave edilebilir. Türkiye 1980’lerde bir yasa çıkardı. İlk gelen müşteriler arasında Birleşik Arap Emirlikleri şeyhi vardı, Şeyh Zayed, Bayramoğlu’nda bir arsa aldı, ertesi gün Anayasa Mahkemesi tarafından kanun iptal edildi ve 2003’ün Temmuz'una kadar bir daha gündeme gelmedi. İspanya, Fransa, Yunanistan, bir takım Akdeniz Adaları abat oldu. Fırsatı Türkiye kaçırdı.

BÖ: Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılara neler tavsiye edersiniz?

HS: Aslında bu çok hayati bir soru, sorduğunuz için teşekkür ederim. Türk gayrimenkul sektörünün evrelerinden bahsettik; 1. kilometre taşı inşaat sektörünün dışa açılması, know-how, bilgi teknoloji transferi yapması. Sonra 1990’ların ortasında ilk GYO’ların kurulması ve GYO’lar ile beraber kurumsallaşmanın, kurumsal yönetişim ilkelerinin, bağımsız denetim ve bağımsız yönetim kurulu üyeliğinin tesis edilmesi ve gayrimenkul sektörünün borsaya, halka açık hale getirilmesinin yolunun açılması gibi ard arda gelen pek çok önemli dalga var.

Çok önemli bir dalga da 2005 yılında, gayrimenkul sektörü uzun yıllar sonra çok önemli bir patlama yaşarken, yurtdışından gelen yatırımcılarla Türkiye’deki yatırımcılar ve mali firmalar arasındaki iletişim sorunlarıydı. Bu belki de benim şu andaki kişisel kariyerimin ve faaliyetlerimin de odak noktası oldu. Buradaki en temel faktör güven boşluğuydu, yurtdışından gelen firmalar Türkiye’yi çok iyi bilmedikleri için lokal bilgiye ihtiyaçları olmasına karşın Türkiye’deki firmalardan uluslararası yatırım kriterlerini ilk günden bekliyorlardı. Yerli firmaların da 2005’in o sağlam, topraktan satış rüzgarı içinde, ön satışların son derece güçlü olup, hiçbir finansman ihtiyacının olmadığı günlerde, niye malımı bölüşeyim ki havası içinde yabancı yatırımcıya kuşkuyla bakıyor olması gibi bir güven zaafı vardı. Bu nereye kadar devam etti diye sorarsanız, ilk şokunu 2006 Mayıs küresel ekonomik dalgalanmada yaşadı ve o tarihten sonra Türkiye’de gayrimenkul sektörü hızla frene bastı. Banka faizleri, konut kredi faizleri bir anda aylık %1’lerden TL bazında 2,2’lere çıktı, sonra 1,3’lere kadar geriledi ama o iniş ve çıkışlar bir anda sektörü bugünkü ters ivmelenmeye, yavaşlamaya doğru götürdü. 2005’in rüzgarı esmiyor artık ama sektör kendi mecraanda belli bir hızda yürüyüşünü sürdürüyor. Konut stoğunun çok biriktiği yerlerde durgunluk yaşanıyor ama buna karşın bir alt gelir grubu projesine 10 kat talep gelebiliyor. Bunlar sektörünün yaşadığı paradokslar.

Yerli firmalar ve yabancı firmalar arasında böyle bir süreç yaşandı. Ama şu anda öyle bir noktaya gelindi ki yabancı firmalar da Türkiye’yi yavaş yavaş tanıdılar, anladırlar. Piyasada pazar araştırmaları yaptıkça daha çok güven duydular. Her gittiğim yerde Türkiye’nini istikrarını kaybetmemesi ve 4875 sayılı yasayı gündemde tutması halinde mübalağa etmiyorum ki duyduğum rakamlar en az 2 milyar Dolar doğrudan yatırım. Bu rakamda ciddi bir artış gözlenecek. En önemli unsur birbirini iyi anlamak. Yurtdışı firmaların kurumsallaşmaya önem verdiklerini anlayarak, uluslararası yatırım kriterleri nedir, finansal tablolama nedir, değerleme nasıl yapılır, indirilmiş nakit akışı sistemi gibi değişik kriterleri daha çok özümseyerek, dış yatırımının perspektifinden bakarak, empati kurarak, onlar buraya gelerek ne bekliyorlar, geldikleri bu yabancı ülkede yapmak istedikleri risk kontrolünün doğal olduğunu kabul etmek gerekiyor. Dışarıdan gelenlerin de burada bir değişim süreci yaşandığını anlamaları, herşeyin onların istediği standartlarda olamayacağını ama yurtdışında fevkalade rekabet edebilen, 5 kıtada bunca yıldır 75 milyar Dolar’ı aşkın taahhüt işi yapmış çok güçlü bir inşaatçı geleneği olduğunu, bu gelenekten ötürü gayrimenkul sektörünün de bugünlere geldiği gerçeğini görerek bu taşların yavaş yavaş yerine oturacağı bilmeleri ve sabırlı olmaları gerekiyor.

Bu arada belki güven bunalımını kapatmak açısından köprülerin kuruması gerekli. Sektörün en önemli sorunlarından biri yetişmiş insan gücü. Son 10 yıla baktığımızda, inşaatçı geleneğinden gelen ve gayrimenkul sektörü içinde yer alanların inşaatçılık yönünün çok kuvvetli olduğunu ancak uluslararası yatırım ve finans kriterleri tarafında sıkıntılar yaşadıklarını görüyoruz. Tersine finans sektörünü iyi bilip, gayrimenkul yatırımının ne olduğunu iyi bilmeyen kesim de var. ULI olarak bizim de hedeflerimiz içinde yer alan eğitim açığının kapatılması gerekiyor. Yetişmiş, sorumluluk duygusu taşıyan, hem gayrimenkul hem finans tarafını iyi bilen personel açığının, yönetici açığının kapatılması şart. Bu olduğu sürece yerli ve yabancı firmalar arasındaki iletişim açığı kapanacaktır. İşte o zaman Türkiye’de gerçek gayrimenkul piyasası oluşacaktır. Bir gayrimenkul piyasasının oluşması zannedildiği kadar kolay değil. Bugün Paris, Londra bir gayrimenkul yatırım piyayası ise bunun arkasında 20-30 yıl var.

ULI’nin PricewaterhouseCoopers (PwC) ile bu sene 5.sini hazırladığı Emerging Trends in Real Estate Europe 2008 Raporu’nda ve son üç senenin raporlarında İstanbul hep liste başında yer alıyor Moskova ile birlikte. Ama risk faktörü açısından Moskova neredeyse hep sonuncu, Türkiye ilk 20 içerisinde, en çok yükselebildiği derece 11.'lik. Risk faktörüne bağlı yatırım kriterleri ve yatırıma yönlendirmeye baktığınızda Paris, Londra, Helsinki hep ilk üçte. Risk faktörü olduğu için getiriler yüksek ve getiriler yüksek olduğu için risk faktörü var. Ancak esas hedef risk faktörüne rağmen yükselen Türkiye’nin, riskini azaltarak yatırımcıya daha fazla güven veren bir ülke konumuna gelmesidir. O zaman getiriler eskisi kadar yüksek olmasa da yatırımcı Türkiye’nin oturmuş bir piyasa olduğunu bilerek yatırım yapmaya daha kolay karar verecektir. AB’de yapılan sınırötesi yatırımlara baktığımızda önemli bir kısmının hala gelişmiş piyasalarda olduğunu görüyoruz.

BÖ: Amerika’da başlayıp tüm dünyayı etkisi altına alan morgage krizi hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz?

HS: Dünyadaki toplam Gdp 45-50 trilyon Dolar. Mortgage sektöründe verilmiş yaklaşık 25-30 trilyon Dolar konut kredisi var. Bu kredi içinde önemli pay Amerika ve AB’de. Uzakdoğu’da da bir hayli etkin. Mortgage sektörü gelişmiş ülkelerdeki konut kredi sektörü o ülkelerin milli hasılasına oranları %40’ların üzerinde. Hatta Hollanda ve Danimarka’da %80’lerde bu oran. Türkiye’de bu oran %4. Daha yürünecek çok uzun bir yol var. Bu yüzden de konut kredisi veren kuruluşlar Türkiye’ye özel önem atfediyorlar. Türkiye’nin yenilemek zorunda olduğu büyük bir konut stoğu var. En düşük tahminlerle 1-2 triyon Dolar’lık bir iş hacmi oluşturacak bir stok yenilemesi. Deprem riskini berteraf etmek adına 18 milyona dayanmış bir konut stoğu var. Bunun yarısından fazlası özellikle depremsellik riski göz önüne alındığında ekonomik ömrünü doldurmuş. Bugünkü konut stoğumuzun %45’i 35 yaşın üzerinde. Bu anlamda Türkiye’nin dış finansmana fevkalade ihtiyacı var. Türkiye kendi imkanları ile böyle bir hareketi yönlendirip, yönetip stoğunu 10 yılda yenileyemez. Kendi başına bunu ancak 70-80 yılda gerçekleştirebilir. Konut veya gayrimenkul (iş yerleri, fabrikalar, lojistik) stoğu iyi yönetilmiş ülkelerde richter ölçeğine göre 7 şiddetinde deprem oluduğunda kimsenin burnu kanamayabiliyor. Daha küçük depremlerde insanlar evlerinde oturup çaylarını içmeye devam ediyorlar. Ama Afganistan, Pakistan, Irak, İran, Ermenistan, Gürcistan gibi ülkelere baktığınızda büyük bile sayılmayacak sarsıntılarda binlerce insanin hayatini kaybettiğini görüyoruz. Bu yapı stoğunun kalitesizliğini gösteriyor. Önümüzdeki 10-15 yıllık süreçte yapı stoğumuzu yenilememiz, bunun için de mutlaka küresel konut kredisi sermayesinden yararlanmamız gerekiyor.

Dünyada yaşanan şuydu: konut kredisi sektöründe bir prime bir de sub-prime market var. Sub-prime market 2000’li yıllara kadar yapılan yıllık işlemlerde (transaction) sadece %1’ler %2’ler seviyesinde pay alırken, 2000’li yıllardan sonra finans maliyetlerinin, yabancı para birimleri bazındaki faiz oranlarının çok düşmesi, büyük finans şirketlerinin fonlarının getiri arayışı içine girmeleri, paralarına daha çok değer katmak istemeleri ve küresel ekonomik genleşmenin sürekli olacağını da dikkate alarak risk kriterine çok fazla takılıp kalmadan, aslında riskli müşteri grubuna daha yüksek faiz oranlarıyla daha çok kredi plasa etmeleri bugünki neticeyi hazırladı. 2001 itibari ile bu pay %22’lere ‘23’lere çıktı. Tehlike çanları 2002’den itibaren çalmaya başladı. Saadet zincir, büyümenin hep bireysel bazdaki gelir düzeyinin artacağını öngeren düşünce bir yerden sonra yürümedi. Bu arada da oyuncu sayısı ve saha çok genişledi. Bankalar 2 puan daha fazla kazanabilme umudu ile prime markette %5’lerle kredi alamayan müşteriye kredibiliditeleri yeterli olmamasına karşın %7’lerle gelir düzeylerinin yükseleceğine inanarak kredi verdiler. Aracı bankalar vasıtası ile değerleme ve raporlamalar yapıldı ve danışman firmaların devreye girmesi ile bütün bu kredi kontratları menkulleştirildi. Bu menkulleştirilmiş kağıtlara yatırımı Japon, İngiliz, Alman bankaları yaptı. Aracı kurumların verdiği raporlara bakarak hiç tanımadıkları insanların kontratlarına menkulleştirme yaptılar. Sonrasında bu krediler ödenmemeye başlayınca, temerrüt hali doğunca, oran %1’lerden %22’lere gidince geçen Ağustos ayında bir anda bomba patladı. Krizin boyutunu kimse anlayamadı, 100 milyar Dolar’lık bir zarar mı var yoksa 1 trilyon Dolar’lık bir zarar mı var? Olay 1 trilyon Dolar’a doğru giderse bunun prime marketi de sallayacağı, o zaman esas büyük dehşetin ortaya çıkacağı, gayrimenkul değerlerinin süratle aşağıya düşmesi halinde, 6-7 trilyon Dolar’lık konut kredi stoğunun bir anlam ifade etmeyeceği anlaşıldı. Alınan kredi borcunun evin değerinden daha yukarıda kalmasından ötürü ev sahiplerinin artık ödeme yapmayarak, buyrun alın evi ne yaparsanız yapın diyerek bankaların kapısına dizileceği, o zaman bu olayın boyutunun 1 trilyon Dolar değil belki 6-7 trilyon Dolar’lara çıkacağı öngörüldü. Uluslararası boyutu, şuyu vukuundan beter olduğu için çok ciddi bir sosyo-psikolojik yıkıma yol açacağı korkusu baş gösterdi. Dilerim ki olay buraya doğru gitmez, şimdilerde biraz daha sakinleşmiş duruyor. Ama mortgage menkul değerlerine yatırım yapan, bildiğimiz bütün büyük firmaların zararları ortaya çıktığında insanın gözleri fal taşı gibi oluyor. Açıklananların en azı 11-12 milyar Dolar’lardan başlıyor. Büyük bir hasar var. Ama bu hasarın temel nedeni bence kredi riskinin iyi yönetilmemesi, ileriye yönelik çok fazla iyimser bakış gösterilmesi. “Boom, Doom, Gloom” diye ifade ettikleri yükseliş, çöküş ve sonrasında kıyamet ile gelen üzüntü ve acı.

BÖ: Bu kriz bizi de etkiler mi? Türkiye bu krizden daha az etkilenmek için neler yapmalı?

HS: Bana bunu ilk günden beri sordular ve ben de hep aynı şeyi söyledim: bizde doğru dürüst prime yok ki sub-prime olsun. Türkiye’nin içerisinden bakarsanız hayır etkilemez, hala konut kredi stoklarımız 27-28 milyar Dolar’larda. Türkiye gibi bir ülke için son derece düşük bir rakam, dışardan baktığınızda evet etkiler. Türkiye’nin mortgage sektöründe 2. Piyasa oluşturması lazım. 2. Piyasa oluşurken sürekli likidite girişine yol açacak menkulleşme yapması lazım, sektörün kendini büyütmesine yol açacak bu. Ancak bugünkü şartlarda menkulleştirme yapmak güç ama bu güç diye yan gelip yatmamalı, tam tersine oturup bugünden sağlam mortgage altyapısı, sağlam 2. Piyasa altyapısı nasıl kurulur, hangi kurumlar nerelerde nasıl görev almalı diye çalışımalar yapmak gerekir.

Bunu yapacak olan Sermaye Piyasası Kurulu Başkanlığı, belki aracı kuruluş olarak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu veya Bankalar Birliği gibi kuruluşların da olması lazım. Eğer bu kuruluşlar koordineli çalışmazlarsa Mortgage Yasası kağıt üzerinde kalan bir yasa olmaktan öteye maalesef geçemez.

BÖ: İnşaat maliyetlerindeki artışı nasıl değerlendiriyorsunuz?

HS: Birkaç tane farklı faktör var. Sub-prime kriz veya crunch denen bu finansal kriz yaşanırken ve dünya ekonomik daralmaya giderken, herkesin bir umudu var, BRIC (Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin) denilen ve hatta simdilerde Türkiye’yi de ekleyerek BRICT dedikleri büyük emerging marketleri ki bu bahsedilen ülkelerin nüfusu dünya nüfusunun yarısıdır, bu ülkelerin hala büyük talep artışı göstermesi ve orta sınıfın refah seviyesinin giderek yükselmesi, standart altı konut gayrimenkul stoğunun bulunuşu ve yenilenmek zorunda oluşu ayrıca bu ülkelerin her sektörde büyüyor ve talep gösteriyor oluşuna dünya ekonomisindeki küçülmeyi engelleyecek gözüyle bakılıyor. Bu bir faktör ama madalyonun öbür yüzünde iki önemli etken daha var. Biri, özellikle Çin ve Hindistan olmak üzere bu ülkelerin herhangi bir emtiaya ihtiyaç duyması halinde ve dünya piyasalarından toplaması halinde commodity fiyatlarının birden bire yükselmesi, demir piyasasında yaşandığı gibi. Bir diğer gerçek, enerji maliyetleri. Türkiye’nin ekonomisi eskisi kadar kırılgan olsaydı, çoktan yerle yeksandı. Varili 30 Dolar’dan başlayan petrol bugün 127 Dolar’a çıktı. Türkiye’nin enerji faturası sürekli artıyor. Eğer bugün petrol 30-35 Dolar’larda kalsaydı, Türkiye’nin dış ticaret açığının sıfıra yaklaştığını hep birlikte görecektik. Hala iyi deriniyor, çünkü ihracatta bir artış var. Petrol, doğalgaz ithalatımız 45 milyar Dolar’a ulaştı. Fiyat dörde katlanınca 10 milyar olması gereken enerji faturamız şimdi bize 40-45 Dolar olarak geri dönüyor. Türkiye bu açığını bugüne kadar iyi getirdi ama eğer iddia edildiği gibi seneye bu zamanlar petrol 200 Dolar olacaksa işte o zaman gerçek "Boom, Doom, Gloom"’u görürüz.

Bu kadar yüksek enerji maliyetleri tabii ki inşaat sektöründeki maliyet artışlarını da beraberinde getiriyor.

Türkiye özelinde başka bir şey daha var tabii. Bizde hep enflasyon ve develüasyon paralel gitti. Yıllarca buna alıştık. Benim yaş grubum 20 sene hep bunu yaşadı iş hayatında. Ama 2005’den itibaren bir anda yabancı döviz kurları aşağıya doğru gitti, Türk Lirası değerlendi aradaki makas daraldı ve eş anlı olarak demin bahsettiğim yükselen pazarların talebi neticesinde commodity fiyatlarında artış oldu ve aynı zamnda petrole de bağlı olarak inşaat maliyetleri yukarı doğru seyretti. Bu defa aradaki mesafe arttı, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, döviz kurunun yükselmesi bir anda herkesin kafasında olan 300 Dolar’a metrekaresini maledersin anlayışını malesef yerle bir etti. Çünkü bir anda maliyetler 500 Dolarlar'ın üzerine çıktı.

Ama dünyada da başka bir şey çıktı şimdi, Katar gibi nüfusu 750-800 bin olan bir ülkede 2007 senesindeki bütçe fazlası, petrol gelirinden ötürü 40 milyar Dolar. Dünya’nın en zengin ülkesiyle karşı karşıyasınız. Artık dünyada para titanları batıdan doğuya doğru kaydı. Dünya’nın bütün saygın aracı kurumları, yatırım bankaları şu anda Körfez Bölgesi’nde para arayışı içindeler. Artık dünyada para Körfez Bölgesi’nde, doğalgaz stoğundan ötürü Rusya’da. 140 trilyon metreküplük dünya doğalgaz rezervinin dörtte üçü Rusya’da ve Çin’de. Her ay 25-30 milyar Dolar dış ticaret fazlası veren ve Merkez Bankası kasasında 1,2 trilyon Dolar’dan fazla rezervi olan bir ülkeden bahsediyoruz. Çin’in kendisi artık bir yatırımcı ülke.

BÖ: Yutdışında yatırım yapmak isteyen yerli yatırımcılara neler önerirsiniz?

HS: Aslında artık yerli yabancı diye değil, küresel yatırımcı diye konuşmak lazım. Orta Asya’da, Orda Doğu’da, Balkanlar’da, kısmen Kafkaslar’da çok yatırımcı var. Ama bugün ben Türkiye’nin dışına çıkacak olsam, cevap Dubai değil. Romanya, Bulgaristan, Moldovya, Ukrayna, Gürcistan önemli pazarlar haline gelmiş olabilir. Politik istikrarını koruyacağını, dışa açılımını sürdüreceğini ve Amerikalıları ve müttefiklerini de vurmayacağına emin olsam Suriye’nin çok ciddi bir pazar olduğuna inanıyorum. Ve tabii İran da. Ama İran’daki rejim tabii bir engel. Suriye özellikle Beşar Esad döneminde kendini aşmak ister gibi belki biraz da Amerika’nın baskısından, burnumuzun dibinde kendine göre alım gücü olan ve her türlü ihtiyacın başgösterdiği komşumuz. Bundan bir dönem, 3-4 yıl sonra büyük nüfusundan ve giderek ortaya çıkan sermaye birikiminden ötürü Hindistan. Çin zaten aldı başını gitti. Rusya hep Türkiye’nin gündeminde, orda birçok yatırımcımız var.

BÖ: Alışveriş Merkezlerinin sayısındaki gözle görülür artış hakkında ne düşünüyorsunuz? Sizce bir AVM krizi ile karşılaşılacak mı?

HS: Hem hayır hem evet. Bir taraftan bu kritiklere katılmamak mümkün değil. Diğer yandan çok yanlı.

Türkiye’de halihazırda her 1.000 Türk vatandaşına düşen alışveriş merkezi 30-35 metrekare. AB ortalaması 115-120 metrekarelerde. Gelişmiş Batı Avrupa ülkelerine (Almanya, Fransa, İngiltere, İspanya, İtalya) bakarsak 200 metrekarenin üzerinde. Rakamlar bunlar. Sizce ihtiyaç var mı? Var.

Alım gücüne göre bakarsanız, gelişmiş Batı Avrupa ülkelerinin alım gücü 30 bin Dolar’lar civarında, Türkiye’nin en az dört katı. AB’de ortalamalar 10-15 bin Dolar civarında.

Tabi Türkiye için metrekarelerin alım gücü ile paralel gitmesi gerekebilir. İstanbul için 75 metrekarelerde bu rakam. İstanbul AB ortalamalarına daha yakın. Bu doğal çünkü İstanbul’un alım gücü Türkiye ortalamasının 1,5-2 katı. Türkiye içinde iki Türkiye var derler ya Samsun’dan Antep’e bir çizgi çekin, Kayseri’yi de katın, batısının alım gücü doğusunun en az 3 katı.

Alışveriş merkezi sayısına bakarsanız şu anda Türkiye genelinde %35’lerde. Her gün değişiyor bu rakam. Pipeline diye ifade edilen gelmekte olan projelere baktığınızda, inşaat aşamasında yaklaşık 100 tane, projelendirme safhasında olan 60-70 tane var. 2012 senesine kadar Türkiye’de gözüken 300 tane alışveriş merkezi olacağı yönünde.

Mevcudu ikiye katlasanız, son dönemde geliştirlenlerin alanları daha büyük, 3-4 sene içinde Türkiye bugünkü İstanbul ortalamasını, İstanbul da bugünkü AB ortalamasını yakalayacak vaziyette. Halihazırda AVM’lerdeki GLA diye tanımlanan kiralanabilir alan metrekareleri takriben 2,2 milyon metrekareler civarında. Demek ki bu alan önümüzdeki yıllar içinde 5 milyon metrekarelere doğru gidecek.

Esas sıkıntı şu, dönüp baktığınızda son 30-40 sene içinde Fransa’da iflas etmiş bir AVM yok. Sebep, AVM’lerin kentlerde uygun şekilde yayılmış olması ve birbirinin işini baltalamayacak şekilde yerleşmesi. Türkiye’de özellikle İstanbul’da, Zincirlikuyu’ya, Kozyatağı-Ümraniye bölgesinin haline bakın. Eğer siz 500 ila 1.000 metrelik bir doğrultuda 8-9 tane AVM’den bahsediyorsanız bir risk var. Ulaşım ve altyapı son derece önemli. İnsanlar bir AVM’ye gitmek için arabanın içinde 2-2,5 saat bekliyorlarsa oraya gitmezler. Dünyada yaşanmış örneklerde de aynı bölge içindeki bir AVM bir birim kazanıyorken, yanıbaşına açılan ikincisi gündeme geldiğinde önce bir pazar oluşturuyor, bu rakam bir sinerji etkisi yapıyor ama hiç bir şekilde birin üzerine çıkmıyor buradaki AVM’nin geliri. Gelir 0,8’e düşüyor. Bir üçüncüsü açıldığında 0,5 oluyor. Üçünü topladığınızda 1,5 oldu diyorsunuz. Ama cannibalization dedikleri birbirini yeme ve törpüleme etkisi başlıyor ve üçü de bir yerden sonra başarısız bir noktaya geliyor ve kapanma riski yaşıyorlar. AVM’ler dünyada dış sermayenin en kolay girdiği ve en kolay çıktığı pazar. Eğer oradaki başarı tatminkarsa, küresel gayrimenkul sermayesinin o ülkeye olan ilgisi devam ediyor. Tersi süreci olumsuz etkiliyor. Sermayenin oradan çıkışı diğer sektörleri de etkileyebiliyor.

Bir diğer sıkıntı, bir oteli bir konuta, bir işyerini bir otele dönüştürmek çok güçtür. AVM’ler neye dönüşecek? Dolayısıyla AVM’lerin yaşaması lazım. Bunun için yer seçimlerinin doğru yapılması lazım. Bu özel sektörün kendi kabahati derseniz, yatırım yapan yabancı ülkeden çıktıktan sonra arkasında derin bir boşluk bırakır. Adam güvenmiş gelmiş, Türkiye’de yatırım yapmış ama o yatırım yaptıktan sonra onun yanıbaşında bir başka AVM’ye izin verirseniz, bambaşka çevre koşullarıyla yüzyüze gelir. Bu bir risk.

Bir başka risk, herkes aynı konsepte oynuyor. Herkes karma kullanım yapayım diyor. Nereye kadar. Hayatı koparıp insanları interne ediyorsun, bu da yanlış. Hayatın alabildiğine açık olması lazım. İnsanların hayatın içinde olması lazım. MIPIM’de gördüğünüz bütün gökdelen projelerinin Katar’da gerçekleşmiş veya inşaatı devam eden hali mevcut. Gökdelen ormanı içinde çay içecek bir tane cafe, bir tane doğru dürüst restoran yok. Binaların alt katları tamamen hayata kapalı. Abudabi’ye gidiyorsunuz, 30 katı geçmeyen çok abartılı olmayan yükseklikte binalar, tüm binaların alt katları iril ufaklı alışveriş üniteleri ile dolu. Sokağa çıktığınızda arabalarla birlikte insanların da kaldırımlarda hareket ettiğini, yaşadığını, paylaştığını, selamlaştığını görüyorsunuz. Ama Dubai’de, Los Angeles’da bunu hissetmiyorsunuz. Ama Tokyo’da, New York’da bunu hissediyorsunuz. Kentlerin planlanması bu anlamda çok önemli. Sadece karma kullanımlarla hayatı devam ettirmenin de bir espirisi yok. Yerleşime ve konsepte dikkat etmek çok önemli.

Çok enteresan şeyler de var. Hiç çalışmadığı söylenen MetroCity, Kanyon açıldıktan sonra çalışmaya başladı. Neden? Kanyon o kadar üst ölçek kaldı ki bir çok insan yanıbaşındaki MetroCity’e yöneldi. Daha orta gelir grubu projesine döndü MetroCity.

AVM’lerin yer seçimlerinin doğru yapılması konusunda korkarım biraz geç kalındı. AB standartlarına yaklaşmakta olan bir ülkesiniz. Bundan sonra da AVM’ler gelişir ama bu gelişim biraz daha yavaş olur. Dilerim ki önümüzdeki 3-4 sene içerisinde ciddi bir sorun yaşanmaz. Her bulduğunuz 10 bin metrekarelik yere, üzerine AVM yazarak işin içinden çıkılmaz. Ölçek giderek önem kazanacak, belki de 30-40 bin metrekarelerin altındaki çarşıların yaşama şansı zorlaşacak. Ya da o çarşılar o bölgeye özel, "neighbourhood center" denilen, 3-5 bin konutluk bir bölgeye hitabeden daha küçük çarşılar haline dönecek ve oradaki unsurlar da değişecek. Herşeyi barındıran değil de daha özelleşmiş çarşılar gündeme gelecek. Zaten Türkiye’de bunun örnekleri var.

BÖ: Altyapı yatırımları nasıl teşvik edilir?

HS: Dünyada sadece altyapıya yatırım yapan sermaye grupları var. Hatta bugünlerde gündemdeler. Altyapı yatırımlarından doğacak getirilere yatırım ortaklığı yapan veya senet, bono ihraç eden kuruluşlar da var. SPK’nın da bu konuda çalıştığını zannediyorum.

Aslında Türkiye’nin kurtulması gereken bir tek şey var; o da önyargıları ve korkuları. Bu çözdüğü zaman Türkiye’nin çözülmeyecek hiçbir meselesi yok.

Geçenlerde Erdoğan Bey (Bayraktar) ile Mexico City’ye gittik. Üç gün boyunca havadan karadan şehrin her yanını gezmeye çalıştık, bir çok toplantılar yaptık. Helikopterden Mexico City’ye bakınca ilk defa İstanbul’dan büyük bir kent gördüm. Başı var sonu yok bir kent. Çok yaygın. 20 milyon nüfus ve bunun 15 milyonu gecekondularda yaşıyor, son derece kötü durumda binalarda. Güvenlik çok ciddi bir sorun. Her adım başı elinde makineli tüfekle korumaları, polisleri görüyorsunuz.

O gözle bakınca, Türkiye’nin, İstanbul’un çözülmeyecek hiçbir problemi yok. Hatta o günden beri İstanbul’un konut stoğu gözüme şirin gözükmeye başladı, itiraf ediyorum. Mexico City’nin gecekondu sorunu o kadar büyük ki İstanbul’un belki de 5 katı.

Altyapı tabii ki önemli ama planlama herşeyden önemli. Planlarsanız gerisi kolay. Ama sadece 100 bin kişinin yaşayacağı veya işgücü olarak 10 bin kişinin çalışacağı yere siz 50 bin kişilik istihdam, 500 bin nüfus getirirseniz ve bunu da sadece tek bir arter üzerinde yapmak isterseniz ve o arter sadece 10 bin ve 100 bin rakamına göre planlanmışsa siz oradaki nüfus yoğunluğunu ve işgücü yoğunluğunu beşe katlıyorsanız, hala aynı arterden gidiyorsanız, adı da Büyükdere Caddesi ise gidemezsiniz. Ya üzerine ya paraleline bir yol daha yapacaksınız ya da altına rayları döşeyeceksiniz başka çaresi yok.

Tabii çok önemli bir sorun daha var. Türkiye’nin altyapı sorunu sadece ulaşım veya enerji tesisi kurmakla da bitmez. Ulaşım alışkanlıklarını değiştirmek lazım. Toplu ulaşım araçlarının kalitesini yükselterek, toplu taşımayı özellikle yeni nesillerden başlayarak mutlaka değişmesi lazım. Eğer siz 10 binlerce aracın geçtiği bir yerde, aynı anda gözünüzün gördüğü 100 aracın 95 tanesinin içinde direksiyon mahalinde bir kişi görürseniz ne yol yapmakla ne de köprü yapmakla bu işler biter.

Alışkanlıklar çok önemli. Nüfus kalabalığının olduğu yerlerde mutlaka tıkanmalar yaşanıyor. New York’da da trafik tıkanıyor. Geçen gün Londra’da da havaalanında gelirken canımız çıktı şehre gidinceye kadar. Çünkü Heathrow’u kente bağlayan doğru dürüst bir tane karayolu var ama metro kullanırsanız, metro tabii çok yaygın ve hızla gidiyor.

BÖ: Son zamanlarda inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi, marka konsepti olarak mimarlarla çaılışıyorlar. Sizce mimarlarla çalışmak gerçekten de bu şirketlere değer katıyor mu?

HS: Evet katar. Dünyada da bu gelenek var hatta bazıları ünlü mimarla çalışmaktan öte ünlülere isimlerini verme karşılığında telif veya bir ücret veriyor. Buyrun en meşhuru Trump. Ama gidin Dubai’ye Boris Becker Kulesi, Michael Schumacher Konutları görüyorsunuz. Bunları biraz zorlama buluyorum ama iyi mimarlar, değer katan mimarlar tabii ki bence önemli. Mimarlığın bir marka değeri var, ordan yola çıkarak bir projenin ve onu yapan şirketin bir marka değerine erişmesi önemli ama marka var diye de fiyatları abartmanın bir alemi yok. Her ülkenin yaşanmış ve yaşanmakta olan bir gerçeği var.

2005 senesinde herhalde GYODER Başkanlığım sırasında basına kaç tane mülakat verdim bilmiyorum, kayıtlara gidip bakmak lazım ama en az 100’ün üzerindedir. Hepsinde söylediğim şey şuydu, "bindiğimiz dalı kesmeyelim, kendimizi ayağımızdan vurmayalım." Bu fiyatlar öngörülebilir olmalı, tahmin edilebilir olmalı. Çılgınca bir yarış içinde fiyat artışı, kar maksimizasyonu ile alım gücü bir gün gelir donar. Siz insanların ihtiyacına bakarak, nasıl olsa almak zorunda oluşlarına bakarak arttırdıkça arttırırsınız sonra arkası gelmez. Fiyatlar çıktığı yerden geri döndüğünde de ciddi bir hüsran yaşanır. Ama tabi o günün şartlarında hatta abarmıştım nedir bu metrekaresi 3.000 Dolar’a yer satılıyor duvarını altın mı kaplıyorlar, inşaat maliyetleri belli demiştim, o zaman daha bu maliyetler yükselmemişti, 300 Dolarlar civarındaydı, arsa maliyetler 600-700 Dolar’lardaydı. Kar marjı 3-4 kat gözüküyordu. Dünyanın genelindeki enflasyon oranları, girdi maliyetleri, proje karlılık oranları belli. Bu kadar abartmamak lazım, bu sürdürülebilir bir şey değil, gelişmenin kalkınmanın, proje yapmanın sürdürülebilir olması, devam etmesi, öngörülebilir olması, tahmin edilebilir olması önemlidir. Ama tabii vatandaş reşit, kendin söyle kendin işit, Türkiye bugünlere geldi. 10.000 Dolarlar, 20.000 Dolarlar konuşulur oldu, haydi şimdi satın bakalım. Fiyatlar tetiklenmişken şimdi bir başka projeyi satmak için marka isimlerin peşinde koşulan bir döneme geldik. Çünkü artık ancak o marka isim gelirse, o fiyatlar ve o fiyatlara dayalı maliyetler göğüslenebilir. Olur mu olmaz mı göreceğiz.

BÖ: Urban Land Institute (ULI)'den kısaca bahsedebilir misiniz? ULI Türkiye’nin başkanı olduğunuzu biliyoruz, Türkiye’deki oluşum ilk ne zaman başladı ve şu an ne durumda ve faaliyetleriniz neler?

HS: Bana sorarsanız ULI dünyanın en saygın gayrimenkul şirketlerinin başında geliyor. Her biri kendi branşında bir değer olan pek çok örgüt var tabii ki ama ULI’nin bende boraktığı en büyük tesir en büyük iz, vermek isteyen, paylaşmak isteyen, bölüşmek isteyen bir yapısı, bir karakteri olması. Firmalar, markalar, ünvanlar arkada bırakılarak gelinen bir ortam. Bakıyorsunuz ki dünya çapında bir mimar, bir akademisyen, bir işadamı orda ama hiç bir tanesi ben şu firmayı temsil ediyorum, ben şu bankayı temsil ediyorum diye gelmiyor. Her biri kendi ismiyle geliyor ama biliyorsunuz ki o odur. Bu yönü çok hoşuma gidiyor.

Bir başka önemli yönü, eğitime verdiği ağırlık, kattığı değer. Bir kuruluş düşünün ki bugüne kadar 60-70 sene içinde 200’den fazla kitabı basılmış, sayısız piyasa araştırmasını yapabilmiş ve kendine ait kütüphanesi var artık. Her konuda el kitabı, kılavuz olacak nitelikte kitapları var. Her konunun öncülüğünü yapıyor. Yeşil evler, sürdürülebilir kalkınma, proje geliştirme, çevresel değerlerin korunması... Bunun öncülüğünü yapabiliyor. Bu yönüyle çok önemli.

80 ülkede 40 binden fazla üyesi var. 1936’da Amerika’da başlamış, ödüllendirmeyi bilen, iyi uygulamaları yaygınlaştırıp, dünya geneline yaymayı hedef edinen, kötü uygulamaları da aman bir daha bu hatalar olması diye yayan ve iyi uygulamaları yaparken genç proje yeteneklerini teşvik eden, onları her sene ödüllendiren bir yapısı var.

Avrupa’da giderek büyüyor, muhtelif yerlerde bölge konseyleri var. Avrıpa’da 10 tane var, bunlardan bir tanesi Türkiye’de.Türkiye’deki ULI üyelerinin sayısı da giderek artıyor. Bu kadar yoğun bir tempo içinde son 8-9 aydır, her aya 1-2 etkinlik sığdırarak geldik ve açıkçası bir üye arayış telaşına da girmedik ama buna rağmen sayı 250’ye doğru gidiyor. Bu 300 olduğu zaman Avrupa’nın 2 numaralı bölge konseyi olur. Sayıdan daha çok aktiviteye, eğitime odaklandık. ULI’nin sahip olduğu değerleri Türkiye’de de yaşatmaya, kurmaya, yaymaya odaklandık.

Temmuz ayında Amerikan Enerji Bakanlığı, Azerbaycan Afet İşleri Bakanlığı ortak workshopuna ULI Türkiye olarak başkan sıfatıyla katılacağım. Ekim ayındaki ULI Dünya Zirvesi’nde Küresel Kentler Platformu’nda İstanbul ile ilgili stand kuracağız, orada İMP başkanı ile birlikte panel düzenleyip, çoğu Amerikan kökenli 80-90 tane dış yatırımcıya İstanbul ve Türkiye’yi anlatacağız. Kasım başında Barcelona Meeting Point’de TOKİ başkanı ile birlikte Türkiye standını oluşturacağız. Kasım ayı ortalarında Forum İstanbul’da TOKİ ve ULI olarak Mimar Sinan’dan Olimpiyat Kenti İstanbul’a temasında 2 günlük uluslararası, belki de Türkiye’nin bugüne kadar gördüğü en önemli gayrimenkul konferanslarından bir tanesini düzenleyeceğiz. Bu arada proje geliştirmeye dayalı gayrimenkul finansmanı, yönetimi gibi irili ufaklı sayısız eğitimimiz var. Ocak, Şubat, Mart aylarında art arda yarım günlük çalışma konferansları düzenledik. Haziran ayında Milano’da Türkiye ile ilgili bir stand oluşturup, Türk gayrimenkul piyasası ile ilgili bir panel düzenleyeceğiz. Mayıs ayında Altın Anahtar Dergisi, ÇETBİK ve Yapı Endüstri Merkezi’nin birlikte organize ettiği konferansları, Ekim’de ArkiPARC 2008’i ve çok önemsediğimiz Emlak Komisyoncuları ile birlikte, FIABCI ve uluslararası bir kuruluş olan CEREAN’ın gerçekleştireceği uluslararası etkinlikleri de destekleyeceğiz.