Luleå, İsviçre
Kaynak: blog.thirdphaze.com

15. yüzyılda inşa edilen İstanbul’daki Kapalı Çarşı, insanlık tarihinde alışverişin geçmişinin ne kadar eskilere dayandığına dair ipuçları verse de “alışveriş merkezi” 20. yüzyılın ürünü olan bir kavram. Alışveriş merkezleri, çeşitli ticari birimleri ve bu birimleri birbirine bağlayan yaya akslarını içeren bina veya bina toplulukları olarak tanımlanıyor. Bu tanıma uyan ilk AVM 1955 yılında İsviçre’de Ralph Erskine tarafından tasarlanan Luleå. Erskine, kışın yaptığı Kanada gezisi sırasında sokaklarda alışveriş yaparken bu fikir aklına gelmiş ve insanların soğuk havada bile rahatça alışveriş yapıp sosyalleşebileceği bir mekan yaratmak istemiş. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki iklim kontrollü, kapalı ilk AVM ise 1956 yılında Edina, Minnesota’da yapılan Southdale.

Southdale, Minnesota-ABD
Kaynak: San Diego Üniversitesi (solda), blog.thirdphaze.com (sağda)

Yer seçimi kararlarından marka seçimlerine, işletmesinden tasarımına kadar AVM’ler karmaşık bir yapıya sahip. Özellikle ABD’deki bu yapılar 1950’lerden bu yana çeşitli değişim süreçlerinden geçmiş. Bugün ABD’de 50.000’e yakın AVM ve 13 milyon civarında çalışan bulunuyor. İşte bu süreçte ortaya yüksek boşluk oranına veya düşük tüketici trafiğine sahip, bir şekilde eskimiş veya bozulmuş dead mall veya greyfield olarak adlandırılan AVM’ler çıkıyor. Pek çok AVM kurtarıcı bir çapa dükkanın (anchor store) olmaması nedeniyle batık olarak nitelendirilecek hale geliyor.

Batık AVM’ler çevrelerindeki sosyo-ekonomik çöküş veya yakınına açılan daha büyük bir AVM nedeni ile güç kaybediyor. Dükkan seçimindeki yapısal değişimler de bu AVM’lerin kurtarılmasını zorlaştıran faktörlerden biri. Wal-Mart ve Target gibi ABD’deki büyük mağaza zincirleri kendi binalarında tek başlarına durmayı tercih ediyorlar.

Kaynak: Deadmalls.com

Batık AVM’ler genellikle yenileniyor. Leasing veya işletme şirketleri AVM’lerin mimarisi, dekorunu veya içeriğini değiştirerek daha fazla kiracı çekmeyi ve karlılığı arttırmayı sağlıyor. Kimi zaman yenileme, binanın kullanımında ofis veya eğitim gibi fonksiyon değişiklikleri ile sağlanıyor. Son çare olarak geliştiriciler bu kompleksleri yıkarak yepyeni bir bina inşa ediyorlar. Kent merkezindeki, arsaların çok değerli olduğu büyük şehirlerde yeni arsa üretmek yerine bu yöntemi tercih etmek smart growth ve sürdürülebilirlik açısından daha olumlu görülüyor.

Batık AVM’lerin yeniden tanımlanması kolaylıkla yapılabiliyor. Bit pazarı ya da araba mezarlığı olarak kullanılmaları olası. Ancak bu yöntem AVM’nin çevresinde sosyo-ekonomik sorunlara yol açabiliyor.

İşlev değiştirmeleri de yeni bir konu değil. Depo alanları ofislere, ofisler loftlara, loftlar konaklama alanlarına dönüştürüldü. Sınırsız seçeneği olan bu işlev değişimleri, finansal açıdan da yatırımcıları zorlamayan bir seçenek. AVM’lerin bulunduğu bu büyük alanlarda halihazırda bir altyapı yatırımı mevcut olduğu için yeni bir altyapı yatırımı gerekmiyor.

Blues Brothers filminden bir sahne
Kaynak: Wikipedia

Batık AVM’lerin en bilinenlerinden biri olan Illinois-Harvey’deki Dixie Square Mall, 1966 yılında açıldı. İlk 4 yıl hiç bir sorun yaşamayan Dixie Square Mall, 1970’lerde yaşadığı yanlış marka seçimleri ile bir çöküş dönemine girdi. Yeni mağazalar ve yeni tasarım ile bu dönemden kurtulmaya çalışsa da 1978 yılında kapanmak zorunda kaldı. Kapandıktan bir sene sonra Blues Brothers filminde araba yarışı sahnelerinde kullanılan mekan, film çekimlerinden sonra yine boş olarak kaldı. 1984 yılında vandalların saldırısına uğradı ve büyük zarar gördü. AVM’deki tüm metal elemanlar çalındı. 1990’larda uyuşturucu satışı, cinayet ve tecavüz gibi suç olaylarına tanıklık etti. Bu olayların ardından Harvey Polis Merkezi Dixie Square Mall’un park alanına bir birim kurdu. 2000’li yıllara dek evsizlerin yaşam alanına dönüştü ve pek çok yangın geçirdi.

Dixie Square Mall
Fotoğraf: Steve Rowell

2005 yılında Amerika Mutfak Ürünleri’nin mağazası olarak kullanılması konusunda anlaşmalar yapıldı. Binanın bir kısmının yıkılarak yenilenmesine karar verildi. Ancak yapının asbest içerdiği anlaşıldı ve bu nedenle yıkılmayan kısımlar plastikle kaplanarak bu sorunun çözümü için arayışlara girildi. Projeyi alan firmanın inşaat izninin olmadığının anlaşılmasının ardından izinsiz olarak binayı yıkmaya kalkışan firma çalışanlarının üzerine çöken Dixie Square Mall’un yenilenmesi konusundaki şans tamamen ortadan kalktı. 2006 yılında başka bir şirkete satılan Dixie Square Mall hala bir çöküntü alanı olarak kentteki varlığını sürdürüyor.

AVM’lerin kompakt karma kullanım merkezlerine dönüştürülmesi ise yeni sayılabilecek bir konu ve finansal açıdan karmaşık bir süreç.

1980’lerde Amerika’da ortaya çıkan yeni şehirleşme hareketi, kentsel büyümeye alternatif olarak, yapılaşmış çevrede kentsel gelişmeyi hedefliyor. Bu hareketin temsilcilerinin 1993 yılında Şikago’da oluşturdukları CNU – Yeni Şehirleşme Meclisi (Congress for the New Urbanism) Batık AVM’lerin kentsel yaşama yeniden kazandırılması için çözüm önerileri sunuyor.

CNU’nun PrivewaterhouseCoopers ile birlikte hazırladığı Batık AVM’lerin yeniden canlandırılmasında başarılı örnekleri konu ettiği “Greyfields into Goldfields” isimli çalışmasında ABD’nin farklı eyaletlerinden seçilen 13 örnek anlatılıyor.

1997 yılında kullanılmayan Eastgate (solda), yeniden kent yaşamına dahil edildiği yıllarda (ortada). Hala %25'i kullanılmayan Eastgate'in gelecekte tamamının kullanılması hedefleniyor (sağda).
Kaynak: Greyfields into Goldfields

Bu örneklerden biri olan Chattanooga, Tennessee’deki Eastgate Alışveriş Merkezi, ilk olarak 1962 yılında açık bir AVM olarak yapılan, 1970’de tamamen kapalı bir hale getirildi. 1990’larda inişe geçen merkez, 2000’li yıllarda bir dönüşüm geçirdi. 2000’li yıllarda Eastgate Yaşam Merkezi adıyla yeniden hayata dönen ve bugün karma kullanım alanları ile donanan Eastgate’de, ofis, çağrı merkezi, sağlık merkezi, gezici üniversite kampüsleri, yerel yönetim birimleri gibi işlevler bulunuyor. İlk kullanım alanının %25’i halen boş olan merkez bulunduğu kent için yepyeni bir merkez haline geldi.

Sayıları bugün yaklaşık 160’a ulaşan Türkiye’deki AVM’lerin ilk 1988’de İstanbul’da açılan Galleria. Ülkemizde 100 bin kişinin istihdam edildiği bu merkezlerin sayısının 2010’da 290’a ulaşması bekleniyor. Özellikle İstanbul’da, Zincirlikuyu ve Kozyatağı-Ümraniye bölgelerinde AVM sayısında bir yoğunlaşma gözleniyor. Benzer konseptlerle aynı bölgelerde yoğunlaşan AVM’ler altyapı yükünü de ciddi anlamda arttırıyor. 20 yıllık AVM geçmişi olan ülkemizin, AVM’ler konusunda 50 yılık deneyimi olan ABD’nin yaşadığı süreçleri iyi incelemesi, gelecek sıkıntıları kolaylıkla aşabilmesi açısından gerekli gözüküyor.

Yazan: AZMİ AÇIKDİLManisa'da ;

Biri yapılıyor.
Biri bitmek üzere.
Biri mahkeme kararı ile durduruldu
Bir diğeri, özelleştirme ile satılan arsanın, eski ortaklarının davasını bekliyor.

250.000 nüfus diyorlar Manisa'ya. Yarısı asker,(eğitim birliği olduğundan),yarısı öğrenci (CBÜ), yarısı göç almış nüfus, Manisa'lı, alış verişe İzmir'e gidiyor. Hesaplayamadım ama geriye kimse kalmadı haa yarısı da AVM'lerde ki işyeri sahibi.

Yazan: AZMİ AÇIKDİLHaber Forum'a geldiğinde şöyle bi göz ucuyla bakmıştım. Ne kadar kolay ve umursamaz bir farkediş. Fethiye AVM yarışma projeleri ile geriye döndüm. Dereceye giren, birinci olan projeler beni geriye döndürdü. Şöyle bi farkedişin, takılışın olmaması gerektiğini, üzerinde durulması gerektiğini düşündüm.

AVM'ler; Yapıldığın da açılması heyecanla beklenen merkezler. Işıklı vitrinler,dekorlu mağazalar,cıvıl cıvıl insanlar,oraya buraya koşuşan kapışırcasına alışveriş yapanlar, fastfoodların da yer kavgası masa sandalye kapışması yapanların oturunca ahbap olduğu gençler. Elden kaçıp da kendi başlarına yürüyen merdivenleri oyuncak yapan çocuklar,kucakda arabada bebeler. Konu komşu,yar,ayar herkes burada. Marka meraklıları, telefonikler, arada küpeştelere yaslanıp soluklanmalar, bir dost görünce gülüşüp bağırışıp etrafı umursamaz tavırlar da konuşmalar.

Haberde ki fotoğraflara bakınca şöyle bi bakıvermek olurmu? Yıkık batık o AVM'ler de, ne aşklar doğdu, nice aşıklar buluştu, ne hatıralar,ne anılar oluştu.

Kuytu sakin köşelerde aşk melodileri dinlediler
Kimbilir kaç defa aynı yere geldiler.
Şimdi batık AVM'de aynı köşede tinerciler
Aşıkların el ele tutuştukları köşede, çöpler
Tinercilerin elden ele dolaştırdığı, şişeler

Şimdi,
Aşk melodileri değil duvarlar da yankılanan,
Boş bira kutularının sesleri, rüzgarla yuvarlanan
Pis bir koku yakınından geçerken,etrafa yayılan
Duvarlar da yazılar,ne yazan belli ne yazılan.

AVM'nin dost bildiği yüzlerin hiçbiri yok. Bir başka AVM'den geliyor kahkahalı neşeli sesler şimdi. Başka sevgili bulmuş gibi, her bir dost.

İlk zamanları "semtimiz de AVM açılıyor" diye sevinen, evimizin değeri artacak diyen, konu komşu en yakın dostlar. Şimdi en büyük düşman. Geçen gün araların da konuşuyorlardı."İmza toplayalım da belediyeye verelim yıksınlar şu mezbeleliği" diye. Son bir tekme de dost bildiklerinden.

"Gerçek dostlar,karanlık basınca çıkan yıldızlar gibidir."derler, "Heyhat, ne bir dost kaldı ne bir yar,gönlüm dolu ahüzar kaldı dediği gibi şairin.
___________________________________
Bu projeler,yani AVM'ler. Fantastik projeler,moda yapılar. Mimarlığın işporta projeleri. Tezgahta satılan bir iki kullanımdan sonra atılan ucuz giyecekler gibi. Ekonomimize kambur.
Yaşaması için içlerine bir başka fonksiyon koymak gerek. Biraz daha ömürleri uzayabilir belki.

Yazan: SerraaMersin'de özellikle kriz çıkacağını düşünüyorum! Fazla bir alışveriş merkezi olmamasına rağmen mersin şehir olarak potansiyeli belli sonuç olarak.Ve yapılan alışveriş merkezlerinden biri tam mersin merkezinde bulunuyor (forum mersin) şimdiden esnaf krize girmiş gazetelerden (hürriyet) okduğuma göre .Ayrıca mersin potansiyelinden bihaber yapılan marka seçimleri olmuş bu alışveriş merkezinde mersinli pahalı bulmakta bu markaları yereltv lerden söylediği kadarıyla ayrıca sadece yemek bölümü biraz daha dolu kuru bir kalabalık var. Bunun dışında tüm ülkede buna benzer birçok sorun var.Ben şuan mersinde kaldıgımdan dolayı haftada (5-6 gün ) bunlar benım gorduklerım ve tek bır alısverıs merkezının yaptıkları

Yazan: Burcu Oztaskin
15. yüzyılda inşa edilen İstanbul’daki Kapalı Çarşı, insanlık tarihinde alışverişin geçmişinin ne kadar eskilere dayandığına dair ipuçları verse de “alışveriş merkezi” 20. yüzyılın ürünü olan bir kavram. Alışveriş merkezleri, çeşitli ticari birimleri ve bu birimleri birbirine bağlayan yaya akslarını içeren bina veya bina toplulukları olarak tanımlanıyor. Bu tanıma uyan ilk AVM 1955 yılında İsviçre’de Ralph Erskine tarafından tasarlanan Luleå. Erskine, kışın yaptığı Kanada gezisi sırasında sokaklarda alışveriş yaparken bu fikir aklına gelmiş ve insanların soğuk havada bile rahatça alışveriş yapıp sosyalleşebileceği bir mekan yaratmak istemiş. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki iklim kontrollü, kapalı ilk AVM ise 1956 yılında Edina, Minnesota’da yapılan Southdale. Haberin devamı için tıklayın.

Yazan: Burcu Oztaskinİzmir'de Bayraklı Turan ile Alsancak Limanı arasında kalan 550 hektarlık alan Yeni Kent Merkezi olarak gelişiyor.
Tariş Pamuk ve Yağlı Tohumlar Birliği, İzmir'in en değerli arsalarının bulunduğu Alsancak semtinde Tariş Alsancak Kültür Alışveriş Yaşam ve İş Kompleksi'ni kurmak için harekete geçti. Tariş, İzmir'in turizm ve ticaret merkezi ilan edilen 550 hektarlık alanda kurulacak proje için ortak aramaya başladı.

Tariş Pamuk ve Yağlı Tohumlar Birliği Yönetim Kurulu Başkanı Basri Özçoban, İzmir Hilton Oteli'nde dün düzenlenen basın toplantısında birlik olarak holdingleşme kararı aldıktan sonra çalışmalarının sürdüğünü söyleyerek atıl durumda olan gayrimenkulleri değerlendirmek için harekete geçtiklerini belirtti. Gayrimenkullerle ilgili radikal kararlar aldıklarını ifade eden Özçoban, "İzmir'deki en iyi arsalardan birinin üzerinde bulunan pamuk kombinamızı, iyi gelir getirecek projeye dönüştürdük. 4-5 aylık çalışmanın ardından avan projemizi hazırladık" diye konuştu.

Haberin devamı için tıklayın.

Yazan: Burcu OztaskinMaya Holding ve Hollandalı gayrimenkul şirketi Corio tarafından inşa edilen Anatolium Bursa Alışveriş Merkezi (AVM), dünyaca ünlü elektronik hipermarketi Best Buy'ı Türkiye'ye getirecek. Maya Holding Yürütme Kurulu Başkanı Nuri Özsüer, 2009'un son çeyreğinde hizmete girecek Anatolium Bursa'nın 210 milyon dolara mal olacağını söyledi. Proje için 10 aydır çalışıldığını dile getiren Özsüer, projenin yüzde 30'unun öz kaynaklardan, yüzde 70'inin ise proje finansman anlaşması kapsamında Akbank tarafından karşılanacağı söyledi.

Corio Türkiye İcra Kurulu Başkanı Koray Özgül,"Türkiye'de her ay bir alışveriş merkezi açılıyor. Bazı bölgelerde sayıları o kadar çok ki; mayın tarlası gibiler. Fakat biz lokasyon açısından avantajlıyız" dedi.

Haberin devamı için tıklayın.

Yazan: Burcu OztaskinAlışveriş merkezi krizi çıkabilir Ernst&Young Türkiye Genel Müdürü Osman Dinçbaş, İstanbul’da yeni yapılacaklarla birlikte alışveriş merkezi sayısının 100’ün üzerine çıkacağını belirterek, "Şu anda Batı dünyasında olmayan bir krizi biz orada yaşayacağız" dedi. Haberin devamı için tıklayın.