Gayrimenkul uzmanı John Forbes, ABD'de başlayan krizin İngiltere'ye ulaştığını, Türkiye için beklemek gerektiğini söyledi. Forbes, 'Fakat Londra'da gayrimenkul fiyatları yüzde 20-25 düştü. Yüzde 35 düşerse yatırımcılar tekrar Londra'ya döner, bu İstanbul ve Moskova için iyi olmaz' dedi.

Avrupa'da İstanbul ve Moskova, gayrimenkul yatırımları için cazip kentlerin başlarında yer alıyor. PricewaterhouseCoopers (PwC) ve ULI (Urban Land Institute) tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu, düzenlenen toplantıyla değerlendirildi. PwC İngiltere Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri John Forbes, raporda listenin birinci ve ikinci sırasında Moskova ve İstanbul'un yer aldığını, sıralamada yer değiştirme söz konusu olsa da, her iki şehrin genellikle ilk dörtte olduğunu söyledi.

'Endişe korkuya döndü'
"Ancak kasım-aralık aylarında ABD mahreçli gayrimenkul krizinin diğer ülkelere de sirayet edebileceği endişeleri vardı" diyen John Forbes şunları söyledi:

"Son olarak mart ayında bir seminer düzenledik. Artık bu endişeler yerini korkuya bıraktı. İngiltere şu anda ABD'deki gayrimenkul krizinin aynısı yaşıyor. Bankalar müşterilerine bile konut kredisi vermiyor. Yeni müşteri kabul etmiyor. Hatta mortgage başta tüm konut kredilerini kaldırdı.

İngiltere'de bankalar özgüven kaybına girdi. Yedikleri darbeler sonucunda bireysel kredileri bile kısıyorlar. Şimdi bu krizin Batı Avrupa'ya ve Türkiye'ye gelip gelmeyeceği merak ediliyor. Türkiye'de bankacılık sisteminde bir problem yok ama bankalar yurtdışı bankalardan borçlanırken zorlanacakları bir döneme girebilir. Eğer bu kriz Batı Avrupa ve Türkiye'ye sıçrarsa, banka kredilerinde daralma olacak. Kredi kullanma kriterleri sıkılaşacak."

Avrupa'nın Hindistan'ı
John Forbes, Londra'nın şu anda İstanbul ve Moskova için aslında bir tehdit oluşturduğuna dikkat çekerek, "Çünkü İngiltere'de gayrimenkul fiyatları yüzde 20-25 düştü. Yüzde 30-35 düşerse herkes Londra'yı cazip bir yer olarak görecek ve buradan çıkan yatırımcılar tekrar Londra'ya dönebilecek" diye konuştu.

Yatırımlarda risk algılamasının çok önemli olduğunu vurgulayan Forbes, yatırımcıların ülke riskine de önem verdiklerini, İstanbul ve Moskova için ülke riskinin makul bir seviyede bulunduğunu kaydetti. Araştırmada, İstanbul'un nüfusu, artan milli geliri ve ekonomisiyle 'Avrupa'nın Hindistanı' olarak nitelendirildiğine işaret eden Forbes, bunun kentin ne kadar büyük bir potansiyel barındırdığını ve genç nüfusun yatırımcılar açısından ne kadar cazip olduğunu gösterdiğini aktardı.

Moskova ile başa baş
Yatırım açısından değerlendirildiğinde İstanbul ve Moskova arasındaki farkın çok az olduğunu, iki şehrin başa baş gittiğinin söylenebileceğini ifade eden Forbes, her iki şehirde de büyümeyi getiren en önemli etkenin, orta sınıfın büyümesi olduğunu aktardı.

Brezilya, Hindistan ve Türkiye'nin yatırımcılar açısından en önemli başarı hikâyeleri olarak görüldüğünü vurgulayan Forbes, üç ülkenin de 2050'ye giden yolda yıldızı parlayan ülkeler olarak algılandığını ifade etti.

'Emeklilik paraları'
Raporun geneli değerlendirildiğinde yatırımcıların haklar ve yönetmeliklerin net olmadığını düşündükleri bölgelerden, riskli görmeleri nedeniyle kaçındıklarının altını çizen Forbes, kesin risk algılaması düşünüldüğünde Moskova'nın halen Paris ve diğer şehirlerden daha riskli görülse de yatırımları fazlasıyla çektiğini belirtti.

"Gelecek gelişmekte olan ülkelerin geleceğidir" diyen PwC İngiltere Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri John Forbes da, "Şu anda bekleyen bir sermaye var, hareket etmeden bekleyen, bunun dışında, dünyada tüm ekonomilerde yaşlanma var. Emeklilere çok büyük sermaye akışları var. Emeklilik sistemine giden bu paralar sisteme dönecek.

Bu da güvenli liman gayrimenkul sektörü olacak. Gayrimenkul isabetli bir yatırım olarak görülüyor. Körfez bölgesinde müthiş arz patlaması var. Petrolden elde edilen gelirle oluşan bu sermaye bir yılda yüzde 80 arttı. Bu paralar gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul yatırımlarına gidecek. Bir de Norveç var. Norveç bütçesinin yüzde 1'ini yani 35 milyar doları gayrimenkule harcayacağını açıkladı" diye konuştu.

İstanbul'u önerdiler
ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur da, 2008 Avrupa Emlak Raporu'nda İstanbul'un ikinciliğe yerleştiğini belirterek, "Eğer istikrar anlamında ayağımız bir şekilde sürçerse, korkarım önümüzdeki yıllarda ikinciliği bile göremeyiz" dedi. Sur, toplantıda yaptığı konuşmada, Tokyo ile New York arasında hat çizildiğinde bunun tam ortasına iki kentin oturduğunu, bu iki kent olan Moskova ve İstanbul'un giderek kıyasıya rekabet ettiğinin görüldüğünü söyledi.

Geçen yılki raporda İstanbul'un birinci sırada yer aldığını, bu sene ise Moskova'nın birinciliğe yerleştiğini ve İstanbul'un ikinciliğe indiğini belirten Sur, "Türkiye'de siyasi ve ekonomik istikrar çok önemli. Türkiye'de istikrar korunduğu sürece İstanbul'un Moskova'ya göre görece avantajları daha da fazla önce çıkacak. Ama eğer istikrar anlamında ayağımız bir şekilde sürçerse, korkarım önümüzdeki yıllarda ikinciliği bile göremeyiz" şeklinde konuştu.

PwC ve ULI tarafından hazırlanan 2008 Avrupa Emlak Raporu'nda gelecek dönemde gayrimenkul sektörünü en çok etkileyecek etkenler, katı kredi koşulları, enerji maliyetlerinin artması ve konut piyasasının sakinleşmesi olarak sıralandı.

'Siz gurur gibi soyut noktalarda üstünsünüz'
ULI Avrupa Başkanı Bill Kistler, Moskova ile İstanbul'un mukayese bile edilemeyeceğini söyledi. 20 yıldır Türkiye'ye geldiğini belirten Kistler, "Türk insanının çalışkanlığı, alçakgönüllüğü ve gururu hiçbir yerde yok. Türkiye'nin en büyük avantajı bu soyut noktalar. Türkiye'de güçlü insan kaynağı ve genç nüfus milli gelirdeki artışı hızlandırıyor. Rusya'da ise milli gelirdeki artış tamamen doğalgaz ve petroldaki fiyat artışının getirdiği zenginlik. Bu denge iki yıl daha sürecek, her iki ülkenin avantajları anlamında söylüyorum. Fakat Rusya'da nüfus hızla geriliyor. Bu da sizin avantajınız. Fakat her iki ülkenin de ortak yanı iki ülkede de orta sınıf çoğalıyor. Gayrimenkul sektörünün büyümesini tetikleyen orta sınıf iki ülkenin de avantajı" dedi.

İstanbul'da ofis alımı önde
Avrupalı 400 gayrimenkul uzmanının katılımıyla gerçekleşen '2008 Avrupa Emlak Raporu'nda İstanbul, gayrimenkul yatırımcıları tarafından yapılan değerlendirmede geçtiğimiz seneyle aynı değerlere ulaşmakla birlikte, Moskova gayrimenkul piyasasındaki hızlı büyüme nedeniyle çok küçük bir farkla ikinci sırada yer aldı. Raporda 'İstanbul'da gayrimenkul alın' önerisinde bulunanların sayısının geçtiğimiz yıla oranla bütün alanlarda artış gösterdiği gözlendi. Avrupa gayrimenkul sektörünün yatırımlarının Ortadoğu ve Afrika gibi bölgelere kaydığı ifade edilen araştırmaya göre, Avrupalı yatırımcılar İstanbul'da gayrimenkul yatırımı açısından en çok ofis alımına sıcak bakıyor. İstanbul'daki ofisler için yüzde 85 oranında 'satın alın' tavsiyesi yapılırken, konut alımında bu oran yüzde 58 seviyesinde bulunuyor.

Toplam getiri ve gelişme açısından geçen sene birinci sırada yer alırken, bu yıl ikinci sıraya gerileyen ancak bu yönde öngörülerin 'iyi' olarak değerlendirildiği İstanbul'un toplam getiri derecesi 6.7, gelişme derecesi ise 7.2 olarak gerçekleşti. İstanbul'un risk sıralamasındaki yeri ise geçen seneki 21. sıradan 23. sıraya geriledi. Risk açısından öngörüler 'orta' olarak değerlendirilirken, buradaki derecesi 5.3 oldu.